Der Immobilienmark in Moskau hat eine relativ kurze Vergangenheit. Zur Zeit der Sowjetunion gehörten alle Immobilien dem Staat und die Bürger hatten nur das Recht, Immobilien und Grundstücke zu nutzen. Apartments wurden durch den Arbeitsplatz verteilt und es gab kaum die Möglichkeit, Wohnungen zu tauschen. Als die Einwohner Moskaus 1990 das erste Mal die Gelegenheit bekamen, in Rahmen von Privatisierungen Immobilien und Grundstücke zu kaufen und zu verkaufen, begann sich der moderne Moskauer Immobilienmarkt zu entwickeln. Heute boomt dieser in Moskau und bietet zahlreiche Gelegenheiten, hohe Renditen zu erzielen.
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Unten werden Sie die meist gestellten Fragen unserer Klienten nachlesen können Da es aber leider unmöglich ist alle Fragen hier zu beantworten, können Sie sich jederzeit mit einen unserer Makler in Verbindung setzten. Auch Anya Levitov steht Ihnen gerne Rede und Antwort über den Kauf und Verkauf von Immobilien in Moskau. Unsere Telefonnummer ist +7 (495) 232-6703, unsere Immobilienberater stehen Ihnen gerne zur Verfügung.
Können ausländische Staatsbürger Immobilien in Moskau erwerben? Nähere Informationen
Gibt es Unterschiede bei Eigentumsrechten von Immobilien zwischen ausländischen Privatpersonen und Unternehmen? Nähere Informationen
Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf in Moskau an? Nähere Informationen
Welche Steuern fallen bei Einnahmen aus Immobilienverkauf an? Nähere Informationen
Wer ist in Moskau verpflichtet eine Maklergebühr zu bezahlen, der Käufer oder Verkäufer einer Immobilie? Nähere Informationen
Wie finde ich Immobilien, die zum Verkauf anstehen? Nähere Informationen
Die meisten Verkäufer arbeiten mit einem Immobilienmakler zusammen. Benötige ich auch einen eigenen Immobilienmakler? Nähere Informationen
Ich habe bereits eine Immobilie gefunden. Kann Evans mir beim Vertragsabschluss behilflich sein? Nähere Informationen
Was werden meine voraussichtlichen Ausgaben beim Immobilienkauf sein? Nähere Informationen
Brauche ich einen Notar? Nähere Informationen
Was ist das gängige Honorar für einen Notar? Nähere Informationen
Wie werden die Eigentumsrechte eingetragen? Nähere Informationen
Was sind die voraussichtlichen Bankgebühren beim Immobilienkauf oder Verkauf? Nähere Informationen
Warum muss ich die Eigentumsverhältnisse und die Vorbesitzer der Immobilie überprüfen? Nähere Informationen
Was sind die wichtigsten Schritte bei einer Immobilienkauf in Moskau? Nähere Informationen
Was ist ein Vorvertrag (verbindliches Kaufangebot)? Nähere Informationen
Ist der aufgeführte Verkaufspreis in Russland bindend? Nähere Informationen
Wie hoch ist eine durchschnittliche Anzahlung in Moskau? Nähere Informationen
Wie schließt man den Verkauf ab? Nähere Informationen
Gibt es irgendwelche zusätzliche Papierarbeit, nachdem die Immobilie auf den Käufer übertragen worden ist? Nähere Informationen
Können ausländische Staatsbürger Immobilien in Moskau erwerben?
Es gibt keinerlei gesetzliche Einschränkungen für ausländische Eigentümer von Apartments, Wohnungen und Häusern in Moskau.
Gibt es Unterschiede bei Eigentumsrechten von Immobilien zwischen ausländischen Privatpersonen und Unternehmen?
Sowohl ausländische Privatpersonen wie auch ausländische Unternehmen können Immobilien und Grundstücke in Moskau erwerben. Die Abwicklung des Immobilienkaufs und der Registereintrag des Eigentums sind dabei identische Vorgänge; die Kosten in Verbindung mit der Eintragung der Immobilie für ausländische Unternehmen sind jedoch erheblich höher im Vergleich zu einer Privatperson. Außerdem ist es weitaus schwieriger, für ausländische Firmen Gespräche und Verhandlungen mit der Stadt-, Kommunal- oder Gemeindeverwaltung zu führen, insbesondere bei infrastrukturellen Dienstleistungen und Telefonanschlüssen ist es für ausländische Unternehmen oft unmöglich, eine Lösung herbeizuführen. Ihr Evans-Immobilienexperte wird Ihnen bei der Entscheidung helfen, welche juristische Person (Rechtssubjekt) im Hinblick auf den zukünftigen Eigentümer und Ihre persönlichen Anforderungen vorteilhaft sein kann.
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Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf in Moskau an?
Immobilienkäufer zahlen bei Immobilienerwerb keine Steuern, die Steuern für Immobilienbesitz (Haus- und Grundsteuer) sind minimal. Sie sollten jedoch beim Erwerb einer Immobilie die Konsequenzen bei einem eventuellen spätern Verkauf der Immobilie berücksichtigen. Wenn es sich um Steuern im Wohnsitzland, russisches Eherecht (Familienstand) und andere relevante Themen handelt, werden die Evans-Immobilienexperten Sie eingehend und fachkundig beraten.
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Welche Steuern fallen bei Einnahmen aus Immobilienverkauf an?
Der Immobilienverkäufer bezahlt eine Kapitalertragssteuer, d.h. der Unterschied zwischen Kauf- und Verkaufspreis ist steuerpflichtig. Der Steuersatz für Steuerpflichtige in Russland (Personen, die sich mehr als 183 Tage in der Russischen Föderation aufhalten) beträgt 13%; für andere Personen gilt ein Steuersatz von 30%.
Es gibt jedoch zahlreiche Möglichkeiten der Steuerbefreiung. Befindet sich die Immobilie seit mehr als 3 Jahren in Ihrem Besitz, dann ist der Verkäufer (Eigentümer) von allen Steuern befreit. Sind Sie weniger als 3 Jahre der Eigentümer der Immobilie, wird Ihnen ein Freibetrag in Höhe von 1.000.000,- Rubel (ungefähr 35.900 USD) gewährt. Die Steuerfreiheit bzw. die Freibeträge gelten nur für Steuerpflichtige mit Wohnsitz in der Russischen Föderation.
Um eine Doppelbesteuerung in dem Land, in dem Sie Ihren Wohnsitz haben, zu vermeiden, kann der Immobilienverkäufer das Doppelbesteuerungsabkommen, die die Russische Föderation mit verschiedenen Ländern abgeschlossen hat, anwenden. In jedem Fall empfiehlt es sich jedoch, steuerrechtliche Beratung in Ihrem Heimatland in Anspruch zu nehmen (siehe auch Doppelbesteuerungsabkommen mit der Russischen Föderation: http://www.fifoost.org/russland/steuern/dba-brd/).
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Wer ist in Moskau verpflichtet eine Maklergebühr zu bezahlen, der Käufer oder Verkäufer einer Immobilie?
Die Maklergebühr wird von der Partei übernommen, für die die Dienstleistung erbracht wird, unabhängig davon ob es der Käufer oder Verkäufer ist. In beiden Fällen beträgt die Maklergebühr normalerweise einen gewissen Prozentsatz des Verkaufspreises, von 5%, für die preiswerteren Objekte, bis zu 2% für die Objekte die ungefähr 2 000 000 USD kosten.
Die Maklergebühr für Käufer beinhaltet die Immobiliensuche, Kontrolle der Richtigkeit der Besitzurkunde, die Vorbereitung des Vertragabschlusses und die Beaufsichtigung der Immobilienübertragung an den neuen Besitzer.
Die Maklergebühr für den Verkäufer beinhaltet eine Bewertung der Immobilie, die Vermarktung des Objektes einschliesslich der Anzeigenwerbung in verschiedenen Zeitschriften, das Vorbereiten von Besichtigungen, Verhandlungen mit potentiellen Käufern, die Vorbereitung aller Dokumente die für eine Übertragung notwendig sind, die Abwicklung des Vertragabschlusses, sowie die Beaufsichtigung des endgültigen Immobilientransfers.
Am wichtigsten ist, dass der Agent von Evans als Ihr Vertreter auftritt und Ihre Interessen schützt, während des Verhandelns der Bedingungen der Kauf/Verkaufs-Vereinbarung.Wir werden alle notwendige Papierarbeit für Sie erledigen, den Aufbau und das Verfahren des Abschlusses arrangieren damit alles problemlos abläuft, Sie keine finanzielle Schwierigkeiten eingehen, Sie keine überhöhten Gebühren zahlen und Ihr Geld am vereinbarten Datum erhalten.
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Wie finde ich Immobilien, die zum Verkauf anstehen?
Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung mieten möchten, dann ist die Anschrift des Vermieters die wichtigste Information, die Sie vom Ihrem Immobilienmakler erhalten; beim Immobilienkauf ist dies jedoch nicht der Fall. Viele Wohnungen und Häuser, die zum Verkauf anstehen, werden öffentlich verzeichnet, sind im Internet zugänglich oder werden in verschiedenen Veröffentlichungen angeboten. Oft sind diese Angebote jedoch nicht mehr aktuell.
Immobilien aussuchen, Besichtigungstermine vereinbaren und attraktive Angebote auswählen erfordert Marktkenntnis und Erfahrung. Der Job der Evans-Immobilienexperten ist es, Ihnen ein aktuelles und vollständiges Angebot über das aktuelle Immobilienangebot vorzulegen. Dieses Angebot beinhaltet auch Objekte, die nicht öffentlich verzeichnet werden. Dadurch dass wir Ihnen nur Angebote unterbreiten, die vollständig Ihren Wünschen und Vorstellungen entsprechen, helfen wir Ihnen, Zeit und Geld zu sparen. Ungeeignete Objekte werden somit bereits im Vorfeld aussortiert und Sie können sich bei Ihrer Entscheidung gezielt auf erstklassig recherchierte Fakten und aussagekräftige Exposés verlassen.
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Die meisten Verkäufer arbeiten mit einem Immobilienmakler zusammen. Benötige ich auch einen eigenen Immobilienmakler?
Ein geeignetes Objekt in Moskau zu finden, ist nur ein kleiner Bestandteil eines Immobilienkaufs. Die Vertragsverhandlungen mit dem Verkäufer und das Ausschließen möglicher Risiken sind die wichtigsten Faktoren des gesamten Vorganges. Die Evans-Immobilienexperten führen Due Diligence Prüfungen des Objekts durch. Nachdem Sie sich für ein Objekt entschieden haben, stellen wir sicher, dass das Objekt nicht weiter an neue Interessenten angeboten wird. Wir bereiten sämtliche Unterlagen für den Vertragsabschluss vor und unterstützen Sie während der gesamten Phase. Wir stellen sicher, dass der Verkäufer/der Eigentümer sich gegebenenfalls beim Einwohnermeldeamt abmeldet, an seiner neuen Adresse anmeldet und sämtliche persönlichen Gegenstände vom Grundstück/aus dem Objekt entfernt werden.
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Ich habe bereits eine Immobilie gefunden. Kann Evans mir beim Vertragsabschluss behilflich sein?
Evans bietet Ihnen gerne rechtliche Beratung an. Die Gebühr beträgt generell die Hälfte der regulären Maklergebühr, jedoch nie weniger als 2500 USD.
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Was werden meine voraussichtlichen Ausgaben beim Immobilienkauf sein?
Auf dem Immobilienmarkt ist es üblich, dass alle Ausgaben die mit dem Verkaufsprozess assoziiert sind von dem Käufer getragen werden, einschließlich Notargebühren, Bankgebühren, und die Kosten für den Registereintrag. Sollten Sie einen Immobilienmakler beauftragt haben, ein Haus oder eine Wohnung für Sie zu finden oder die Vertragsverhandlungen für Sie zu führen, müssen Sie zusätzlich eine Maklerprovision entrichten.
Nebenkostenkalkulator
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Benötige ich einen Notar?
Gesetzlich sind Sie nicht verpflichtet, einen Notar mit der Abwicklung des Kauf- oder Verkaufsvertrages zu beauftragen. Es empfiehlt sich jedoch, einen kompetenten Notar hinzu zuziehen, da der Notar in der Russischen Föderation für das Ergebnis seiner Arbeit persönlich haftet. Damit haben Sie sich persönlich abgesichert und gleichzeitig einen Rechtsanspruch auf Entschädigung gesichert. Der Notar überprüft die vorliegenden Dokumente und nach der Beurkundung durch den Notar überwacht er die Eigentumsüberschreibung. Teilweise fallen erhebliche Notargebühren und Auslagen an. In diesem Fall werden Ihnen die Evans-Immobilienexperten helfen, die Risiken beim Immobilienkauf abzuschätzen und gegebenenfalls einen Notar empfehlen.
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Wie hoch sind die Notargebühren?
Notargebühren sind sehr unterschiedlich und hängen von der Höhe des Immobilienverkaufpreises ab. Sie liegen in der Regel bei 0.7% für teurere Objekte bis zu 1.5% für die preiswerteren.
Wird Ihre Immobilie durch eine Hypothek finanziert, betragen die gesetzlich festgelegten Notargebühren 1,5%.
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Wie werden die Eigentumsrechte eingetragen?
Die staatliche Registrierung der Rechte an Immobilien und der Geschäfte mit ihnen (weiter auch die staatliche Registrierung der Rechte genannt) ist der juristische Akt der Anerkennung und der Bestätigung vom Staat der Entstehung, der Einschränkung (der Belastungen), des Überganges oder des Erlöschens der Rechte auf Immobilien gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation. Der Registereintrag erfolgt durch: Moskauer Städtischer Ausschuss für Registrierung der Rechte auf Immobilien und der Geschäfte mit ihnen (Moskomregistrazia genannt).
Der Auszug aus dem einheitlichen staatlichen Register enthält eine Beschreibung der Immobilie sowie die registrierten Rechte einschließlich Begrenzungen und Belastungen. Im russischen Recht ist der Eigentum von einem Grundstück und der Eigentum von einem darauf errichteten Gebäude häufig getrennt.
Die Registrierung des Kauf/Verkauf-Vertrages erfolgt bei der Hauptabteilung des Föderalen Registrierungsdienstes Moskaus und legt die endgültige Übertragung der Immobilie an den neuen Besitzer fest. Dieses kann an mehreren Geschäftsstellen in Moskau getan werden. Die Registrierung kann durch den Notar oder Makler veranlasst werden und dauert etwa 30 Tage. Die öffentliche Gebühr beträgt 100 USD und wird normalerweise vom Käufer übernommen. Die beschleunigte Registrierung dauert 7 Tage und kostet etwa 300 USD.
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Was sind die voraussichtlichen Bankgebühren beim Immobilienkauf oder Verkauf?
Obwohl der Grossteil aller Transaktionen von Immobilien bar abgewickelt werden, finden die Kauf/Verkaufs-Transaktionen immer über Banken statt. In Russland werden Treuhandkonten durch Sicherheitsdepotboxen bei Banken ersetzt, um Käufern und Verkäufern zu garantieren dass die Bezahlung bei der endgültigen Besitzübergabe durchgeführt wurde. In diesem Fall wird der vollständige Geldbetrag in einem Sicherheitsdepot hinterlegt, unter der Bedingung das die Zahlung durchgeführt wird, wenn das Eigentum endgültig übertragen worden ist.
Die Kosten für ein Sicherheitsdepot liegen bei ungefähr 30-80 USD und es ist in Moskau allgemein üblich, dass sie von dem Käufer übernommen werden.
Apartments die in einer hohen Preisklasse liegen, können auch durch Telextransfer bezahlt werden. Es gibt jedoch noch keine gut etablierten Institutionen für Treuhandkonten, was solche Transaktionen, ironischerweise, mehr riskant macht als Barbezahlungen. Normalerweise, wird die Bezahlung nach der notariellen Beglaubigung der Dokumente und vor der staatlichen Übertragung der Eigentumsrechte durchgeführt. Da die Überweisung vorbehaltlos durchgeführt wird, kann die Übertragung der Eigentumsrechte erzwungen oder blockiert werden, unabhängig davon ob die Bezahlung erfolgt ist oder nicht.
Als eine Alternative zum Telextransfer oder teuren Auslandstreuhands-Arrangements empfiehlt Evans die bewährte lokale Praxis des „Kreditbriefs“. Die Kosten dafür belaufen sich von 1000 USD bis zu 2% des Transaktionswertes. Leider können nicht alle Banken einen Kreditbrief erstellen.
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Warum muss ich die Eigentumsverhältnisse und die Vorbesitzer der Immobilie überprüfen?
In den letzten 15 Jahren hat sich die Gesetzgebung mehrmals geändert. Aufgrund der Gesetzesänderungen ist eine sorgfältige, gewissenhafte Recherche notwendig, insbesondere die Überprüfung der Vorbesitzer und Eigentumsverhältnisse. Es hat sich gezeigt, dass vereinzelt Vorbesitzer einer Immobilie gegenüber dem derzeitigen Eigentümer Eigentumsrechte geltend gemacht haben. Durch eine sorgfältige Untersuchung der Eigentumsverhältnisse vor Vertragsabschluss können Risiken dieser Art im allgemeinen ausgeschlossen werden.
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Was sind die wichtigsten Schritte bei einem Immobilienkauf in Moskau?
Der Erwerb oder der Verkauf einer Immobilie kann in folgende Schritte eingeteilt werden: die Suche einer geeigneten Immobilie oder eines Käufers, Verkaufsverhandlungen und Unterzeichnung eines Vorvertrages (verbindliches Kaufangebot), Vorbereitung des Verkaufsabschlusses und Überprüfung der Eigentumsverhältnisse, Registereintrag und Übergang der Immobilie an den Käufer.
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Was ist ein Vorvertrag (verbindliches Kaufangebot)?
Die meisten Immobiliengeschäfte in Moskau umfassen einen Zeitraum von 1 Woche bis zu mehreren Monaten. Die Gründe dafür sind, das man zunächst einmal eine Reihe von Dokumenten für den Immobilienerwerb benötigt, die von verschiedenen Behörden ausgestellt werden. Es kommt häufig vor, dass der Käufer unterschiedliche Immobilien-Finanzierungen abwägt oder der Verkäufer sich gegebenenfalls um den Auszug und/oder eine neue Wohnung kümmern muss. Im Vorvertrag (verbindliches Kaufangebot) übernehmen die Parteien die Verpflichtung, zu einem späteren Zeitpunkt einen Vertrag miteinander abzuschließen. Der Vorvertrag beschreibt die Einzelheiten des Kaufvertrages und zählt die Dokumente auf, die der Verkäufer vorweisen muss.
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Ist der aufgeführte Verkaufspreis in Russland bindend?
Nein, in Russland ist der Verkäufer nicht verpflichtet seine Immobilie für oder unter dem aufgelisteten Verkaufspreis zu verkaufen. Die gegenwärtige Marktsituation hat eine Tendenz zu einer limitierten Anzahl von Angeboten und einer hohen Nachfrage. Dadurch steigen die Verkaufspreise oft hoch über den ursprünglichen aufgelisteten Verkaufspreis. Es kann auch passieren, das ein Verkäufer noch nach einem unterschriebenen Vorvertrag den Preis erhöht. Der Wert der Immobilie kann dadurch noch gesteigert werden und rechtfertigt, für ihn, durchaus das Risiko von Strafmandaten.
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Wie hoch ist eine durchschnittliche Anzahlung in Moskau?
Nachdem der Vorvertrag (verbindliches Kaufangebot) unterschrieben wurde, bezahlt der Käufer dem Verkäufer eine Anzahlung, normalerweise in bar, damit die Immobilie für die Zeit vom Markt genommen wird, bis alle notwendigen Dokumente zusammengestellt sind und der Abschluss des Geschäftes vorbereitet ist. Die Anzahlung ist üblicherweise kein Prozentsatz der Verkaufssumme, sondern ein runder Betrag den beide Parteien akzeptabel finden.
Entsprechend dem Zivilrecht der Russischen Föderation, gibt es zwei Arten von Anzahlungen: Eine Anzahlung (Avans) oder ein echtes Depot (Zadatok). Abhängig von Ihren Umständen, wird Evans Ihnen behilflich sein herauszufinden welche Art von Anzahlung am Besten für Ihre Immobilientransaktion ist.
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Wie schließt man den Verkauf ab?
Wenn die Bezahlung der Immobilie in Bar geschieht, wird dieser in eine Sicherheitsbox in einer Bank deponiert. Um das Geld deponieren zu können, muss oft die Echtheit der Scheine von einem Mitarbeiter der Bank überprüft werden. Im Gegensatz zu anderen Transaktionskosten, werden diese üblicherweise vom Käufer getragen. Nachdem das Geld deponiert ist, unterschreiben fahren beide Parteien fort die Unterschrift des Kaufvertrages vorzubereiten. Dies geschieht normalerweise in der Bank, im Maklerbüro, oder bei einem Notar in dessen Büro, wenn Sie sich entschieden haben einen Notar einzubeziehen. Das unterschriebene Dokument wird dann zur staatlichen Registrierung eingereicht, wonach dann die tatsächliche Übertragung der Besitzrechte stattfindet.
Sollten Sie sich jedoch zum Telextransfer entscheiden, wird die Abwicklung unterschiedlich sein. Evans ist Ihnen gerne dabei behilflich eine Überweisungsart zufinden die Ihre Interessen am Besten schützt.
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Gibt es irgendwelche zusätzliche Papierarbeit, nachdem die Immobilie auf den Käufer übertragen worden ist?
An dem Datum an dem der Besitz übertragen wird, sind beide Parteien dazu verpflichtet eine Anerkennungsakte zu unterschreiben. Dieser bescheinigt, dass der Besitz an den Käufer in akzeptablem Zustand übertragen worden ist. Obwohl dieser Akt keiner notariellen Beglaubigung bedarf, ist es doch ein integraler Teil der Dokumentation der Wohnung und sollte daher von beiden Parteien eingehalten werden.
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Bitte lesen Sie den Artikel über Immobilienkauf in Moskau.
Lesen Sie Moscow Times Artikel über Moskauer Immobilien Geschäfte
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