Le marché de l’immobilier de Moscou a une histoire relativement courte. Pendant la période soviétique, toutes les propriétés appartenaient à l’état et les particuliers avaient seulement le droit de les utiliser. Les appartements étaient distribués par l’organisme pour lequel vous travailliez, et les possibilités d’échange étaient limitées. Le marché immobilier de Moscou est né seulement en 1990, quand on accorda aux moscovites pour la première fois la possibilité de privatiser leur propriété d’abord et ensuite d’acheter et de vendre des biens immobiliers. Le marché de l’immobilier de Moscou est aujourd’hui très dynamique et offre beaucoup d’opportunités ainsi que des profits intéressants sur votre investissement.
En savoir plus sur les possibilités d’investissement sur le marché immobilier de Moscou.
Vous trouverez ci-dessous quelques réponses aux questions les plus fréquentes de nos clients. Cette page ne peut malheureusement pas adresser toutes les nuances et les particularités d'une transaction de biens immobiliers, qui sont nombreuses. Nous serons heureux de vous conseiller en ce qui concerne votre situation particulière, et de répondre à toute question sur l'achat ou la vente de propriété à Moscou ainsi que de vous proposer un service professionnel tout au long du processus. N’hésitez-pas à contacter Anya Levitov pour toute question concernant la vente ou l'achat de biens immobiliers à Moscou.
Vous pouvez aussi nous appeler au +7 (495) 232-6703 si vous êtes en Russie, au +1 (800) 840-6604 et au +44 (20) 8002-9605 si vous êtes aux Etats-Unis ou au Royaume-Uni et nos agents immobiliers se feront un plaisir de vous aider.
Les étrangers peuvent-ils acheter des appartements à Moscou? Lire
Y-a-t-il une différence entre un particulier étranger et un propriétaire corporatif à Moscou? Lire
Y-a-t-il des taxes à payer lors de l’achat de biens immobiliers à Moscou? Lire
Y-a-t-il des taxes à payer sur le produit de la vente? Lire
Qui paie les frais de courtage à Moscou? Lire
Comment puis-je trouver une propriété à acheter à Moscou? Lire
La plupart des vendeurs ont déjà un agent immobilier. Ai-je besoin d’un agent de mon côté? Lire
J’ai trouvé une propriété à acheter, pouvez-vous m’aider à vérifier son histoire légale et à finaliser la transaction? Lire
Pourquoi dois-je vérifier l’histoire de la propriété? Lire
Quels seront mes frais d’achat? Lire
Ai-je besoin d’un notaire? Lire
Quels sont les frais de notaire? Lire
Comment sont enregistrés les droits de propriété? Lire
Quels sont les frais bancaires pour les transactions vente-achat? Lire
Pourquoi dois-je examiner et vérifier l’histoire de la propriété? Lire
Quelles sont les étapes principales d’une transaction achat-vente à Moscou? Lire
Qu’est-ce qu’un accord dépositaire (préliminaire)? Lire
Le prix indiqué pour la propriété lors de la mise sur le marché, est-il fixé par la loi comme prix officiel de vente? Lire
Quel est le montant habituel des arrhes à Moscou? Lire
Quelle est la procédure de conclusion? Lire
Y-a-t-il d’autres formalités à compléter après enregistrement au nom du nouveau propriétaire? Lire
Les étrangers, peuvent-ils acheter des appartements à Moscou?
Il n’existe aucune restriction en ce qui concerne l’achat d’appartements par des étrangers à Moscou.
Y-a-t-il une différence entre un particulier étranger et un propriétaire corporatif à Moscou?
Les particuliers étrangers ainsi que les compagnies étrangères peuvent acheter des biens immobiliers à Moscou. Les procédures de transaction et d’enregistrement sont les mêmes. La seule différence étant que la procédure d’enregistrement de la transaction au nom d’une compagnie étrangère est nettement plus chère que l’enregistrement au nom d’un particulier. Le fait que la propriété appartienne à une compagnie étrangère complique aussi les relations avec l’administration municipale; il est souvent impossible d’organiser services publics et lignes de téléphone. Votre agent Evans vous aidera à déterminer la formule optimale de forme de propriété en fonction de vos spécifications particulières.
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Y-a-t-il des taxes à payer lors de l’achat de biens immobiliers à Moscou?
Les acheteurs ne paient pas de taxes lors de l’achat de propriété. Les impôts sur la propriété sont restés à un niveau très bas. Lors de l’achat, considérez cependant les conséquences d’une vente ultérieure. Les professionnels Evans vous conseilleront sur les nuances de domicile fiscal, le code conjugal russe et autres questions pertinentes.
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Y-a-t-il des taxes à payer sur le produit de la vente?
Le vendeur paie les taxes sur la plus-value, c’est à dire la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Le taux de la taxe pour les résidents fiscaux (les personnes qui passent plus de 183 jours par an sur le territoire de la Fédération de Russie) est de 13%, pour les autres il est de 30%.
Il existe cependant un système d’exemptions généreuses. Si vous êtes propriétaire depuis plus de trois ans, vous êtes exempté d’impôts si vous êtes vendeur. Si la propriété vous appartient depuis moins de trois ans, vous obtiendrez une exemption de 1,000,000 roubles (environ $35,000 US dollars). Il faut préciser cependant que ces exemptions s’appliquent SEULEMENT pour les résidents fiscaux.
Pour éviter la double taxation dans le pays de résidence, le vendeur peut utiliser les accords de dualité concernant les impôts que la Russie a signé avec de nombreux pays. Il est toutefois utile de se renseigner sur les différentes nuances fiscales dans le pays de résidence.
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Qui paie les frais de courtage à Moscou?
Les frais de courtage sont payés par le client auquel le service est fourni qu’il s’agisse de vente ou d’achat. Dans les deux cas, le montant des frais est en général calculé en pourcentage du prix de vente à partir de 5% pour les propriétés les moins chères et décroissant à 2% pour les propriétés d’une valeur approximative de 2, 000,000 USD.
Les frais de courtage de l’acheteur comprennent la recherche de propriétés, la vérification des documents établissant les droits de propriété et les droits à l’utilisation de la propriété, l’organisation de la conclusion de la transaction, et le contrôle du transfert final de la propriété au nouveau propriétaire.
Les frais de courtage du vendeur comprennent l’évaluation de la propriété, le marketing de la propriété sur divers forums pour toucher le maximum d’acheteurs potentiels, l’organisation des visites, les négociations avec les clients potentiels, la préparation de tous documents relatifs à la transaction, l’organisation de la conclusion de l’affaire et le contrôle du transfert final de la propriété.
Bien plus important encore, votre agent Evans est votre représentant et protége vos intérêts lors de la négociation des conditions de la transaction de vente-achat. Nous préparons tous les documents nécessaires et effectuons les recherches sur les titres de propriété afin de vérifier que l’histoire juridique de l’appartement ne recèle aucun problème caché. Nous organisons la structure et la procédure de conclusion du contrat afin de garantir la bonne marche de l’affaire, d’établir que financièrement vous ne risquez rien, que vous ne payez pas de trop, et que vous recevez votre appartement dans les délais établis et libre de toute obligation légale.
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Comment puis-je trouver une propriété à acheter à Moscou?
Contrairement à la situation sur le marché de la location, les coordonnées des vendeurs ne sont pas l’information la plus importante que vous recevez quand vous vous adressez à une compagnie immobilière. Beaucoup d’information sur les appartements à vendre, bien que très diffuse et souvent pas très à jour, se trouve sur des ressources publiques ou bien peut être consultée en ligne ou a travers différentes publications. Il faut cependant beaucoup de temps pour et d’efforts pour avoir accès à l’information qui vous est pertinente.
La sélection d’une propriété et l’organisation de visites, la détermination du choix des options les plus intéressantes, tout cela demande de l’expérience. Evans est en mesure de vous fournir l’information la plus complète et la plus récente sur toute propriété se trouvant sur le marché, y compris celles qui ne sont pas proposées au grand public. Evans économise votre temps et votre argent en sélectionnant uniquement les options intéressantes qui répondent à vos critères de sélection, en les visitant à l’avance et en vous fournissant un dossier complet et précis non seulement sur les caractéristiques de l’appartement mais aussi les risques possibles et les complexités associés à chaque option. Enfin, la sélection de la propriété n’est qu’une partie du voyage. Nous vous recommandons vivement d’utiliser les services d’une agence immobilière ou d’un homme de loi spécialiste des questions immobilières pour représenter vos intérêts lors d’une transaction immobilière.
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La plupart des vendeurs ont déjà un agent immobilier. Ai-je besoin d’un agent de mon côté?
Trouver la bonne propriété à acheter à Moscou n’est qu’une petite partie de l’affaire. Négocier avec le représentant du vendeur et minimiser vos risques dans l’affaire est la partie la plus importante du processus. Les professionnels d’Evans effectueront les recherches ‘diligence raisonnable’ sur la propriété, négocieront les conditions et les délais dans lesquels la propriété sera retirée du marché, prépareront la liste des documents nécessaires et, plus important, détermineront la procédure de conclusion du contrat et autres conditions importantes de la transaction, y compris les dates de l’enregistrement permanent des vendeurs à une autre adresse et le déménagement physique des effets des vendeurs hors de la propriété.
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J’ai trouvé une propriété à acheter, pouvez-vous m’aider à vérifier son histoire légale et à finaliser la transaction?
Nous serons heureux de vous fournir une aide légale complète, de la recherche des titres de propriété à la vérification des antécédents du vendeur, de l’authenticité et la conformité des titres de propriété à la préparation de la conclusion de l’affaire, la préparation du contrat vente-achat, le choix et la logistique d’une banque, d’un notaire, et de l’enregistrement. Nos frais sont en général équivalents à la moitié de nos frais réguliers de courtage, mais pas moins de 2500 dollars.
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Pourquoi dois-je vérifier l’histoire de la propriété?
Les lois en vigueur ont changé plusieurs fois au cours des 15 derniéres années. Ces changements nécessitent une investigation minutieuse de l’histoire de la propriété. La raison en est que dans certains cas, vos droits à la propriété pourraient être contestés par d’anciens propriétaires ou des personnes officiellement enregistrves à cette adresse. Ces risques peuvent habituellement être éliminés si on les détecte avant la conclusion de la transaction immobilière.
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Quels seront mes frais d’achat?
A Moscou, dans la pratique, c’est l’acheteur qui paie tous les frais relatifs à la transaction, y compris les frais de notaire, les frais d’enregistrement de la transaction auprès des autorités de l’Etat et les frais bancaires. Si vous utilisez les services d’une agence immobilière pour trouver votre appartement et/ou pour finaliser la transaction vous devez aussi payer les frais d’agence.
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Ai-je besoin d’un notaire?
La loi n’exige pas l’authentification par notaire d’un contrat de vente-achat. Cette dernière est malgré tout souvent recommandée. Elle équivaut à l’acquisition d’une assurance sur les titres de propriété, parce qu’en Russie le notaire est responsable de la vérification de tous les documents liés à la propriété, assurant la conformité de la transaction, et est financièrement responsable en cas d’erreur. L’intervention d’un notaire étant onéreuse, les professionnels d’Evans vous aiderons à évaluer les risques de votre transaction immobilière et pourrons recommander ou non l’authentification par notaire.
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Quels sont les frais de notaire?
Les frais de notaire varient selon le prix de vente commençant à 0.7% pour les propriétés les plus chères jusqu’à 1.5% pour les plus petites.
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Comment sont enregistrés les droits de propriété?
L’enregistrement du contrat de vente-achat auprès du Département Principal du Service Fédéral de l’Enregistrement de Moscou finalise le transfert des droits de propriété. Il peut être effectué dans les différents bureaux de ce service à Moscou. L’enregistrement peut être organisé par le notaire ou par l’agent immobilier. Cette formalité prend normalement 30 jours. Les frais payables à l’état sont d’environ $100 dollars. Vous devrez payer $50 de plus si vous choisissez d’employer une tierce personne pour présenter les documents dans ces bureaux de votre part. L’enregistrement express prend 7 jours et coûte environ $300 dollars plus les mêmes $50 pour le service. Les frais et les droits payables à l’Etat varient en fonction du taux de change et du fournisseur de services que vous choisissez.
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Quels sont les frais bancaires pour les transactions vente-achat?
Même si la plus grande partie des transactions immobilières se font en espèces, les transactions d’achat-vente prennent toujours place dans une banque. Là, un coffre-fort de la banque remplace un dépôt fiduciaire pour garantir à l’acheteur et au vendeur que le paiement sera versé lors du transfert final des droits de propriété. Dans ce cas, le montant total en espèces est déposé dans un coffre à la banque avec la condition que la banque verse cette somme au vendeur sur présentation de tous les titres et documents enregistrés au nom de l’acquéreur.
Ces services bancaires coûtent entre $30 et $80 dollars par coffre-fort. Une transaction complexe impliquant l’achat d’appartements alternatifs peut nécessiter jusqu’à dix de ces coffres ou plus.
Dans le cas d’appartements plus chers ou appartenant à des propriétaires étrangers on utilise quelquefois le paiement par virement bancaire. Ces transactions présentent cependant plus de risques que les transactions en espèces, le système de dépôt fiduciaire n’étant pas solidement établi à Moscou. Le paiement s’effectue d’habitude après authentification par notaire et avant l’enregistrement au registre d’état. Comme il s’agit de transferts inconditionnels, l’enregistrement au registre d’état peut être mis en vigueur ou bloqué que la somme ait été payée ou non.
As an alternative to wire transfer and costly foreign escrow account arrangements, Evans recommends using a well established local procedure of a "Letter of Credit". The cost of its arrangement depends on a bank and varied from $1000 USD to 2% from the amount of the transaction. Not all the banks are able to arrange a Letter of Credit, and very few sellers will agree to go through such procedure.
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Quelles sont les étapes principales d’une transaction achat-vente à Moscou?
On peut diviser l’achat ou la vente d’un appartement selon les étapes suivantes: trouver la propriété de son choix ou un client potentiel pour sa propriété, négociations et signature de l’accord préliminaire, préparation de la conclusion et recherche de l’histoire de l’appartement, conclusion et enregistrement de la transaction, et, finalement, transfert de la propriété...
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Qu’est-ce qu’un accord dépositaire (préliminaire)?
La majorité des transactions immobilières à Moscou s’étendent sur une période allant de deux semaines à plusieurs mois. Ceci pour plusieurs raisons: tout d’abord, toute transaction immobilière à Moscou nécessite le rassemblement de toute une série de documents actuels de différentes institutions d’état. Ensuite, l’acheteur peut avoir besoin d’obtenir un financement ou le vendeur de trouver une autre résidence. Ceci explique la nécessité d’un accord préliminaire entre l’acquéreur et le vendeur. Les accords préliminaires ou dépositaires décrivent toutes les conditions de la transaction future et définissent aussi la liste des documents indispensables que le vendeur doit fournir.
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Le prix indiqué pour la propriété lors de la mise sur le marché, est-il fixé par la loi comme prix officiel de vente?
Non, en Russie le vendeur n’est pas obligé par la loi à vendre sa propriété au prix indiqué ou pour une somme moindre que le prix indiqué lors de la mise sur le marché. Les conditions actuelles du marché, l’offre limitée et un haut niveau de demande poussent souvent le prix des propriétés au dessus du niveau des prix indiqués. De plus, il arrive que le propriétaire augmente son prix même après la signature du contrat préliminaire si le gain ainsi obtenu justifie le paiement des penalties prévus par un tel contrat.
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Quel est le montant habituel des arrhes à Moscou?
Lors de la signature d’un accord préliminaire (dépositaire), l’acquéreur verse des arrhes au vendeur, habituellement en espèces, pour que la propriété soit retirée du marché pour la période nécessaire au rassemblement de tous les documents requis et à la préparation de la conclusion. Le montant des arrhes ne représente pas un certain pourcentage du prix de la propriété, il s’agit plutôt d’une somme que les deux partenaires contractuels trouvent acceptable.
Selon le Code Civil de la Fédération de Russie il existe deux types d’arrhes: un paiement à l’avance (Avans) et des acomptes (Zadatok). Les professionnels d’Evans vous aiderons à déterminer quel type d’arrhes est le plus approprié pour votre transaction immobilière selon les circonstances.
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Quelle est la procédure de conclusion?
Si le paiement pour l’appartement doit être fait en espèces, le montant total est déposé dans un coffre-fort. Le dépôt des fonds s’accompagne souvent de la vérification de l’authenticité des dollars par des officiels de la banque. A la différence des autres frais de transaction, ce service est généralement payé par le vendeur. Quand le dépôt et la vérification sont terminés, les partenaires contractuels procédent à la signature du contrat vente-achat. On signe en général le contrat à la banque, dans les bureaux de l’agent immobilier ou du notaire, si vous avez choisi d’utiliser les services d’un notaire. Le contrat signé est soumis pour enregistrement sur le registre de l’état, à la suite de quoi on effectue le transfert des droits de propriété.
Si vous choisissez de payer par virement bancaire, le processus peut varier. Les professionnels d’Evans vous aiderons à développer une stratégie de transaction qui protégera vos intérêts.
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Y-a-t-il d’autres formalités à compléter après enregistrement au nom du nouveau propriétaire?
Le jour du transfert de la propriété, les partenaires contractuels doivent signer un Acte d’Acceptation, qui certifie que l’appartement est transféré à l’acquéreur dans une condition acceptable. Cet acte, même s’il ne doit pas obligatoirement être visé par un notaire, forme une partie intégrale de la documentation de l’appartement et doit être conservé.
Consulter la liste de nos propriétés à vendre
Lire un article de New York Times sur le marché de l'immobilier à Moscou (Février 14, 2007)
Lire un article de Moscow Times sur les transactions immobilières à Moscou
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