Il mercato immobiliare di Mosca ha una storia relativamente recente. In epoca sovietica, tutti gli immobili erano di proprietà dello Stato e le persone avevano solo il diritto di usarle. Gli appartamenti erano distribuiti sulla base del posto di lavoro e le possibilità di scambio erano limitate. Il mercato immobiliare di Mosca è stato creato nel 1990, quando i moscoviti hanno ricevuto per la prima volta l’opportunità di privatizzare e conseguentemente vendere e comprare gli immobili. Attualmente, il mercato immobiliare di Mosca è in espansione e offre molte opportunità interessanti e alti ritorni sul Vostro investimento.
Leggete maggiori informazioni sulle opportunità del mercato immobiliare di Mosca.
A seguire troverete le risposte alle domande più frequenti fatte dai nostri clienti. Purtroppo, questa pagina non può coprire l’intero spettro dei dettagli inerenti le transazioni immobiliari. Saremo lieti di farci carico della vostra situazione particolare, di rispondere alle vostre domande riguardo l’acquisto e la vendita di una proprietà a Mosca ed offrirvi la nostra assistenza professionale per tutta la durata del processo. Non esitate a contattare Anya Levitov se avete domande su come vendere o comprare una proprietà a Mosca.
Siete invitati a telefonaci al numero +7 (495) 232-6703 se siete in Russia, o al numero +1 (800) 840-6604 e +44 (20) 8002-9605 se siete negli USA o nel Regno Unito. Uno dei nostri consulenti sarà lieto di assistervi.
Gli stranieri possono comprare un appartamento a Mosca? Leggete
C’è differenza tra la proprietà individuale e la proprietà aziendale straniera a Mosca? Leggete
Ci sono tasse sull’acquisto degli immobili a Mosca? Leggete
Ci sono tasse sui proventi della vendita? Leggete
Chi paga le spettanze del broker a Mosca? Leggete
Come trovare una proprietà da comprare a Mosca? Leggete
Molti venditori hanno già un agente. Ho bisogno anche io di un agente immobiliare che mi assista? Leggete
Ho trovato un immobile da comprare. Potete assistermi nel controllare il profilo legale di questa proprietà e portare a termine la transazione? Leggete
Quali saranno le mie spese di acquisto? Leggete
Avrò bisogno del notaio? Leggete
Quali sono le tariffe notarili? Leggete
Come vengono registrati i diritti di proprietà? Leggete
Quali sono le tariffe bancarie per le transazioni di compra-vendita? Leggete
Perché è necessario controllare la storia dell’immobile? Leggete
Quali sono le fasi principali di una transazione di compra-vendita a Mosca? Leggete
Che cos’è un accordo depositario (preliminare)? Leggete
Bisogna attenersi per legge al prezzo di mercato in Russia? Leggete
A quanto ammonta di solito il deposito a Mosca? Leggete
Qual è la procedura per la conclusione dell’acquisto? Leggete
C’è bisogno di documenti addizionali dopo che l’immobile è stato registrato a nome dell’acquirente? Leggete
Gli stranieri possono comprare un appartamento a Mosca?
Non ci sono restrizioni per la proprietà immobiliare a Mosca.
C’è differenza tra la proprietà individuale e la proprietà aziendale straniera a Mosca?
Gli stranieri possono acquistare immobili a Mosca sia come soggetti fisici che come soggetti giuridici. Le procedure per l’acquisto e la registrazione sono le stesse. Tuttavia, la registrazione di un immobile a nome di una compagnia straniera è notevolmente più cara che quella a nome di un individuo. Inoltre, la proprietà aziendale complica di molto le relazioni con le autorità cittadine, tanto che è a volte impossibile attivare le linee telefoniche e gli altri servizi. Il Vostro agente Evans Vi aiuterà a determinare la giusta forma di proprietà, in considerazione delle Vostre esigenze individuali.
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Ci sono tasse sull’acquisto degli immobili a Mosca?
L’acquirente non paga le tasse al momento dell’acquisto dell’immobile. Le tasse sulla proprietà sono tuttora minime. Tuttavia, si dovrebbe tenere in considerazione anche l’eventuale futura vendita dell’immobile. Gli esperti della Evans Vi consiglieranno altresì sulle questioni delle tasse di residenza, sul codice familiare e su altre questioni.
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Ci sono tasse sui proventi della vendita?
L'ammontare delle tasse e il calcolo dei proventi tassabili della vendita dipendono dalla residenza fiscale del venditore. In genere, chi passi piu' di 183 giorni all'anno nella Federazione Russa, e' considerato residente ai fini fiscali ed e' soggetto ad una tassa del 13%, Questi venditori pagano una tassa sul guadagno, vale a dire sulla differenza tra il prezzo di acquisto e quello di vendita.
Per i residenti fiscali, sono disponibili anche generose esenzioni. Se avete posseduto una proprieta per piu' di tre anni, il venditore e' esente da tutte le tasse. Se avete posseduto una proprieta' per meno di tre anni, avrete un'esenzione di 1,000,000 di rubli (circa $35,000 dollari US).
Purtroppo, non vi sono esenzioni previste per i non residenti, Questi venditori pagano il 30% sull'intero provento della vendita, indipendentemente dalla cifra spesa per acquistare la proprieta'. Per evitare la doppia tassazione nel Paese di residenza, il venditore puo' utilizzare i vari accordi di doppia tassazione che la Russia ha concluso con diversi altri Paesi. Sarebbe comunque consigliabile informarsi nel proprio Paese di residenza riguardo a tutte le possibili particolarita' fiscali.
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Chi paga le spettanze del broker a Mosca?
Le spettanze del broker sono pagate dalla parte alla quale viene erogato il servizio, sia essa il venditore o l’acquirente. In entrambi i casi, le spettanze sono usualmente calcolate in forma di una percentuale sul prezzo di vendita, percentuale che oscilla tra il 5% per gli immobili più economici e il 2% di quelli valutati intorno al 2,000,000 Dollari.
Le spettanze del broker per parte dell’acquirente coprono la ricerca della proprietà, il controllo dei documenti di proprietà e dei diritti d’uso, la conclusione della transazione e la supervisione del passaggio finale di proprietà al nuovo proprietario.
Le spettanze del broker per parte del venditore coprono la valutazione dell’immobile, la pubblicazione degli annunci di vendita su vari mezzi di informazione per raggiungere il maggior numero possibile di eventuali acquirenti, l’organizzazione delle visite all’immobile, le trattative con i possibili compratori, la preparazione dei documenti necessari per la transazione, la conclusione di essa e la supervisione del passaggio di proprietà finale.
Inoltre, gli agenti della Evans agiranno da Vostri rappresentanti, proteggendo i Vostri interessi durante tutta la negoziazione. Prepareremo tutti i documenti necessari e condurremo le indagini necessarie ad assicurarVi che la storia legale dell’appartamento non celi alcun problema. Organizzeremo la struttura e le procedure di conclusione per garantire che tutto vada per il verso giusto, che Voi non rischiate finanziariamente, non paghiate compensi eccessivi e riceviate il Vostro appartamento o il Vostro pagamento in tempo e senza problemi legali.
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Come trovare una proprietà da comprare a Mosca?
A differenza dal mercato degli affitti, i recapiti dei venditori non costituiscono l’informazione più importante che ricevete quando Vi rivolgete ad un’agenzia immobiliare per acquistare un appartamento. Molte informazioni sugli appartamenti in vendita, per quanto disperse e molto spesso non aggiornate, figurano in molte pubblicazioni e sono anche disponibili su Internet.
Ma selezionare la proprietà e organizzare le visite, così come determinare quali siano le opzioni più interessanti richiede molta esperienza. La Evans è in grado di fornirVi le informazioni più complete ed aggiornate sugli immobili disponibili sul mercato, inclusi quelli la cui vendita non è pubblicizzata. La Evans Vi farà risparmiare tempo e denaro selezionando solo le opzioni più interessanti sulla base dei Vostri parametri di scelta, effettuando visite preventive per fornirVi non solo informazioni complete ed accurate sugli immobili, ma anche sui possibili rischi e complicazioni ad essi collegati.
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Molti venditori hanno già un agente. Ho bisogno anche io di un agente immobiliare che mi assista?
Trovare la proprietà giusta a Mosca è solo una piccola parte della fatica. La negoziazione con i rappresentanti del venditore e minimizzare i Vostri rischi durante la transazione rappresentano la parte più importante del processo. Gli esperti della Evans si faranno carico del controllo della proprietà, negozieranno le condizioni e il periodo in cui l’immobile sarà tolto dal mercato, prepareranno i documenti necessari, e, cosa più importante, determineranno la procedura della conclusione e altre importanti condizioni dell’affare, incluse le date della registrazione permanente del venditore presso un altro indirizzo e la rimozione degli effetti del venditore dall’immobile.
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Ho trovato un immobile da comprare. Potete assistermi nel controllare il profilo legale di questa proprietà e portare a termine la transazione?
Saremo lieti di offrirvi completa assistenza legale. Questo tipo di assistenza prevede i seguenti servizi e molti altri ancora: investigare lo status della proprietà, controllare le origini del venditore e la sua capacità di fornire i documenti che attestano la proprietà necessari per portare a termine l’affare, preparare il contratto di compravendita, e occuparsi di cosa bisogna fare quando si deve andare in banca, dal notaio e a registrare i documenti. Di solito in questo caso la commissione è metà della commissione di brokeraggio, ma non meno di $2500.
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Perché è necessario controllare la storia dell’immobile?
Le leggi che regolano il mercato sono cambiate diverse volte nel corso degli ultimi quindici anni. Questi cambiamenti rendono necessaria un’attenta analisi della storia dell’immobile. Soprattutto perché in alcuni casi i Vostri diritti idi proprietà possono essere contestati dai proprietari precedenti o da persone formalmente registrate nell’appartamento. Solitamente questo rischio può essere eliminato nel caso in cui venga rilevato prima della transazione.
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Quali saranno le mie spese di acquisto?
E’ pratica usuale a Mosca che l’acquirente copra tutte le spese per la conclusione, incluse le spettanze notarili, le tasse di registrazione e le spese bancarie. Parimenti, se utilizzate i servizi di un agente immobiliare per trovare il Vostro appartamento e/o negoziare la transazione, Vi sarà addebitata una tariffa di intermediazione.
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Avrò bisogno del notaio?
La legge non obbliga ad effettuare il rogito notarile dell’acquisto, ma è comunque consigliabile effettuarlo, poiché, in un certo senso, equivale ad un’assicurazione. Infatti in Russia il notaio ha la responsabilità di controllare tutti i documenti dell’immobile, assicurarsi della correttezza della transazione, ed è responsabile finanziariamente in caso di errori. Dal momento che il rogito è costoso, gli esperti della Evans Vi aiuteranno a valutare i rischi della Vostra transazione e Vi consiglieranno se il rogito sia o meno necessario.
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Quali sono le tariffe notarili?
Le tariffe notarili variano secondo il prezzo di vendita dell’appartamento e vanno da un 0,7% per le proprietà più costose fino a un 1,5% per quelle più piccole. Tuttavia, se usufruite di un mutuo, le tariffe notarili sono fisse per legge e ammontano all’1,5%.
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Come vengono registrati i diritti di proprietà?
Il trasferimento dei diritti di proprietà è sancito con la registrazione dell’accordo di compra-vendita presso il “Registro di Stato per i Diritti di Proprietà e le Transazioni Immobiliari”. Questa registrazione è effettuata da diversi uffici del “Comitato cittadino di Registrazione dei diritti di Proprietà Immobiliare”. La registrazione può essere concordata dal notaio o dall’agente immobiliare. Il periodo normale per la registrazione è 14 giorni. La tassa statale ammonta a 2,440 Rubli, vale a dire circa $85 dollari. Inoltre, c’è una tariffa addizionale di $50 dollari se scegliete di affidare ad un’altra persona il compito di portare tutti i documenti pertinenti in questi uffici. La registrazione urgente sarà effettuata in 7 giorni e costerà 5,900 Rubli, più i soliti $50 dollari per il servizio di trasporto. Queste tariffe denominate in dollari possono variare secondo l’agenzia di servizi che scegliete.
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Quali sono le tariffe bancarie per le transazioni di compra-vendita?
Nonostante che la preponderante maggioranza delle transazioni immobiliari avvenga in contanti, le compravendite hanno sempre luogo in banca. La cassetta di sicurezza prende il posto del conto corrente vincolato che garantisce gli acquirenti e i venditori che il pagamento sia effettuato contro il trasferimento finale della proprietà. In questo caso, tutta la somma in contanti è depositata in una cassetta bancaria, con la condizione che la banca consegni il denaro al venditore dietro presentazione del pacchetto completo dei documenti registrati a nome dell’acquirente.
Tali servizi bancari possono variare dai $30 agli $80 dollari per la cassetta di deposito. Transazioni più complesse con opzioni di acquisto alternativo, possono richiedere fino a dieci o più di queste cassette.
Per appartamenti più costosi o di proprietà di stranieri, possono a volte essere effettuati pagamenti tramite bonifico. Ma dal momento che non vi è una precisa regolamentazione dei conti correnti vincolati, queste transizioni sono per assurdo più rischiose di quelle in contanti. Di solito il pagamento è effettuato dopo il rogito notarile e prima di richiedere la registrazione statale. Dal momento che questi bonifici sono trasmessi in maniera incondizionata, la registrazione statale può essere conclusa o bloccata indipendentemente dall’effettuazione o meno del pagamento.
Come alternativa ai bonifici bancari e/o all'apertura di costosi conti correnti stranieri, Evans raccomanda l'utilizzo della "Lettera di Credito", procedura molto usata in loco. Il costo della sua disposizione dipende dalla banca e varia da $1000 al 2% dell' ammontare della transazione. Non tutte le banche possono disporre una Lettera di Credito, e pochi venditori converranno passare attraverso questa procedura.
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Quali sono le fasi principali di una transazione di compra-vendita a Mosca?
Il processo per l’acquisto di un appartamento può essere diviso nelle seguenti fasi: individuazione di una proprietà di Vostro gradimento o di un potenziale cliente per il Vostro immobile; negoziazione e firma dell’accordo preliminare; preparazione della conclusione e controllo della storia dell’appartamento; conclusione e registrazione della transazione e, infine, trasferimento dei diritti di proprietà.
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Che cos’è un accordo depositario (preliminare)?
La maggior parte delle transazioni immobiliari a Mosca si protraggono per periodi compresi tra una settimana e diversi mesi. Le ragioni sono molteplici. In primo luogo, tutte le transazioni immobiliari a Mosca richiedono la formulazione di una serie di documenti presso vari organi statali. In secondo luogo, l’acquirente può avere bisogno di raccogliere i fondi necessari o il venditore può avere bisogno di cercarsi un’altra abitazione. Tutto ciò porta alla necessità di formulare un accordo preliminare tra l’acquirente ed il venditore. L’accordo depositario o preliminare descrive tutte le condizioni della futura transazione, così come delinea l’elenco dei documenti che devono essere presentati dal venditore.
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Bisogna attenersi per legge al prezzo di mercato in Russia?
No. In Russia il venditore non è tenuto per legge a vendere il proprio immobile al prezzo di mercato o ad uno inferiore. Il mercato attualmente si trova in una condizione in cui la domanda supera di gran lunga l’offerta. Per questo motivo il prezzo di un immobile spesso supera il prezzo iniziale di mercato. Inoltre, in un mercato in crescita, è probabile che accada che un venditore aumenti il prezzo anche dopo che si è firmato il contratto preliminare dal momento che l’incremento del valore della proprietà permette di coprire le eventuali penali da pagare previste dal contratto in caso di un rialzo del prezzo di vendita.
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A quanto ammonta di solito il deposito a Mosca?
Al momento della firma dell’accordo preliminare (depositario), l’acquirente paga al venditore un deposito, solitamente in contanti, al fine di levare la proprietà dal mercato per il periodo necessario a radunare i documenti e a preparare la transazione. L’ammontare del deposito non è di solito una percentuale del prezzo dell’immobile, ma è una somma che entrambe le parti trovano accettabile.
Secondo il Codice Civile della Federazione Russa, esistono due tipi di depositi: pagamento anticipato (“Avans”) e deposito vero e proprio (“Zadatok”). A seconda delle circostanze, gli esperti della Evans Vi aiuteranno a stabilire quale tipo di deposito sia meglio utilizzare nella Vostra transazione.
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Qual è la procedura per la conclusione dell’acquisto?
Se il pagamento di un immobile è effettuato in contanti, l’intera somma viene depositata in una cassetta di sicurezza. Il deposito dei fondi spesso implica il controllo di autenticità delle banconote da parte dei funzionari della banca. A differenza degli altri costi della transazione, la copertura di questo servizio è di solito a carico del venditore. Una volta che questa procedura sia completata, le parti firmano l’accordo di compravendita. Questa firma di solito avviene nello studio del notaio o nell’ufficio dell’agente immobiliare, nel caso che scegliate di non rivolgerVi ad un notaio. L’accordo firmato viene sottoposto alla registrazione statale, sulla base della quale avviene il trasferimento dei diritti di proprietà.
Nel caso in cui scegliate di effettuare il pagamento per bonifico, la procedura può variare. Gli esperti della Evans Vi aiuteranno a perfezionare la procedura della transazione per meglio tutelare i Vostri interessi.
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C’è bisogno di documenti addizionali dopo che l’immobile è stato registrato a nome dell’acquirente?
Il giorno del trasferimento di proprietà, le parti devono firmare un Atto di Accettazione, che certifica che l’appartamento viene trasferito all’acquirente in condizioni accettabili. Questo Atto, anche se non necessita di essere autenticato da un notaio, è parte integrante dei documenti relativi all’appartamento e dovrebbe essere conservato dalle parti.
Consultate il nostro elenco di proprietà in vendita
Leggi un articolo del New York Times sul mercato immobiliare di Mosca (14 Febbraio 2007)
Leggi un articolo del Moscow Times sulle transazioni immobiliare a Mosca
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