“Рынок движется и не движется”,
как речка в известной песне, —
так можно обозначить нынешнее
состояние московского рынка жилья.
АЛЕКСАНДР ПЕТРОВ

Покупка

Тенденция к стабилизации цен наметилась еще осенью прошлого года. При этом нельзя сказать, что цены полностью замерли. За неделю они могут подрасти в пределах 1 %, а на следующей неделе — снизиться на тот же процент. Такого “мягкого” колебания цен не было уже три года. Аналитики отмечают тенденцию: переоцененное жилье низкого качества постепенно уменьшается в цене, стоимость дорогого жилья продолжает незначительно расти. Так, за полгода квадратный метр недорогого панельного жилья подешевел почти на 5 %. Двухкомнатная квартира, которая 6 месяцев назад стоила $200 тыс., теперь продается за $190 тыс. или даже меньше. Уменьшаются в цене и кирпичные дома постройки 1950 х — 1970 х годов. Риелторы считают, что к концу года падение их стоимости может достигнуть 15—20 %. Монолитное, качественное кирпичное жилье и квартиры “сталинки” на вторичном рынке тоже явно переоценены, но поскольку пользуются устойчивым спросом, цена на них если и будет уменьшаться, то незначительно. Ну а первичная элитная недвижимость ежемесячно дорожает примерно на 0,5 %. В пересчете на год это составит 6 % — меньше, чем официальная инфляция.

Впервые за последние годы доходы по депозитным вкладам превысили доходы от инвестиций в недвижимость. Ожидается, что процесс стабилизации цен на московском рынке жилья продолжится до конца года. Что касается конкретных цифр, то средняя цена квадратного метра в новостройках (дома экономкласса) составила в конце весны $3850, на вторичном рынке — $4550. На фоне стабилизации столичного рынка жилья в Московской области первичная недвижимость с прошлого года продолжала дорожать более быстрыми темпами. Правда, в декабре цены почти остановились. В январе рынок пытался отыграть падение, однако в феврале марте все вернулось на круги своя. Повышение цен началось в апреле, и за три месяца в большинстве строящихся объектов включая даже достаточно удаленные от Москвы (до 50 — 60 км).

На вторичном рынке в мае средняя цена квадратного метра по области составила $2510. Количество квартир, предлагаемых на вторичном рынке, за май увеличилось на 17,6 %. При этом доля впервые выставленных на продажу в мае составила 48 % от общего объема предложения — а это весьма немало.

Самое дорогое жилье находится в зонах, граничащих с Москвой: на ближнем западе средняя цена квадратного метра достигла $3015 (±1,0 %), на ближнем севере — $2825 (±0,5 %), на ближнем востоке — $2730 (±0,5 %), на ближнем юге — $2535 (±0,7 %). Самые дешевые квартиры предлагают в удаленных от Москвы зонах: на юго востоке — $995 и на западе — $1175 (±6 %). За апрель май в зоне ближнего Подмосковья упали в цене север и восток (в среднем квартиры здесь подешевели на 1,2 %), немного подешевел ближний юг (на 1,0 %). В оставшихся зонах все без изменений либо небольшое (0,3 %) подорожание. В отличие от жилья в многоквартирных домах, так называемое загородное продолжает демонстрировать стабильный рост цен при почти неизменном объеме предложения. В последнем квартале прошлого года цены в среднем выросли (относительно третьего квартала) на 16,0 %, а в первом квартале этого года поднялись еще на 15,3%.

Понятно, что цена предложения весьма зависит от направления. Скажем, если на Рублево Успенском шоссе средняя стоимость квадратного метра — $3766, то на Горьковском — всего лишь $1372.

В среднем по области в загородных домовладениях квадратный метр стоит теперь $1940 (±1,5 %); в коттеджах, расположенных в коттеджных поселках, — $2610 (±3 %), в коттеджах вне коттеджных поселков и дачно строительных кооперативов — $1825 (±2,0 %), в таунхаусах — $2350 (±5,0 %) и в дачных домовладениях — $1430 (±3,5 %). Количество выставленных на продажу домовладений во втором квартале составило 10,2 тыс. — это на 1,3 % меньше, чем в первом. Наибольшее предложение — в сегменте коттеджей, расположенных вне коттеджных поселков и дачно строительных кооперативов. На них приходится 52,6 % от общего числа предложений.

На втором месте дома в коттеджных поселках (23,7 %), на третьем месте дачи (21,6 %) и на последнем — таунхаусы (2,1 %). Что касается направлений, то наибольшее число предложений продажи загородных домовладений приходится на рижское и киевское (соответственно 17 и 15 % от общего объема), а наименьшее — на казанское и рязанское (4,1 и 4,3 % соответственно). Специалисты отмечают: последние два года наибольшими темпами на рынке загородной недвижимости дорожали объекты, расположенные на дешевом горьковском и привлекательном рижском направлениях.

Не ослабевает интерес покупателей к коттеджам, расположенным в коттеджных поселках (за квартал они в среднем подорожали на 15,5 %). Коттеджи вне коттеджных поселков и кооперативов, а также дачи прибавили в цене (за квартал) 8,5 и 7,8 % соответственно. Заметно подорожали таунхаусы — на 14,2 %.

По мнению специалистов, данный сегмент рынка весьма перспективен. Повышенный спрос на таунхаусы стимулирует и рост цен на них. За прошлый год средняя цена таунхаусов увеличилась на 47,6 %, больший рост стоимости показали только дачи (48,2 %).

Аренда

Московский рынок аренды отличается медленным, но верным ростом стоимости найма и существенным уменьшением предложений жилья экономкласса. Зато со съемом квартир бизнес класса и “элитных” проблем нет: их на рынке все больше. Наибольшим спросом среди желающих снять квартиру в Москве пользуются однокомнатные квартиры стоимостью от $600 до тысячи долларов в месяц, а также двухкомнатные — от $900 до $3 тыс. в месяц. За такими квартирами даже выстраивается очередь. Наименьшим спросом у арендаторов пользуются дорогие квартиры в диапазоне от $3 тыс. в месяц и выше. Раскошелиться на такую сумму готово менее 2 % нуждающихся в съемной квартире. В этом ценовом сегменте предложение явно значительно превышает спрос.

В июле августе ожидается традиционный сезонный рост стоимости найма квартир экономкласса, который продлится до середины осени (после чего цены, как правило, держатся до следующего лета).

За первые четыре месяца 2007 года наиболее существенно выросла стоимость найма многокомнатных квартир “элитного” класса: они подорожали на 25 % (т. е. на $1700 за кв. м.). Связано это в первую очередь с увеличением на рынке аренды предложений апартаментов стоимостью от $20 тыс. в месяц и выше.

В секторе бизнес класса заметно подорожала аренда двухкомнатных (почти на 20 %, с $1810 до $2180 в месяц), трехкомнатных (на 15,5 %, с $3220 до $3740), а также многокомнатных квартир (на 25,5 %, достигнув в среднем $8430). Однокомнатные квартиры бизнес класса сдают в среднем за $1200 в месяц.

В секторе экономкласса арендные ставки практически не изменились. Однокомнатные квартиры в январе сдавали в среднем за $665, в апреле — за $663, двухкомнатные слегка подорожали (до $735), плата за трехкомнатные повысилась на 4 % и достигла $950. Стоимость аренды отдельно стоящего загородного жилья (дачные домики, коттеджи, апартаменты) колеблется от $400 в месяц (“скворечник” с удобствами на улице) до $100 тыс. (дом площадью тысяча кв. м с участком от 60 соток до гектара в лесу с домиком для прислуги и охраны, не далее 7 км от МКАДа). Аренда коттеджей класса премиум укладывается в вилку $6—$50 тыс. Так, в $6,5—$12 тыс. в месяц обойдется коттедж площадью 400—700 кв. м. с двумятремя спальнями, бильярдной, каминным залом, сауной и бассейном в охраняемом поселке на участке размером 15—20 соток. Самые популярные направления — запад и юго запад; лидируют Рублево Успенское и Новорижское шоссе. От $15 тыс. до $35 тыс. в месяц стоит аренда особняков в таких местах, как Барвиха, “Резиденция Бенилюкс”, Княжье Озеро.