Альбина Якушенкова, директор отдела аренды АН «Беатрикс»

В целом, сегодня на рынке аренды премиум- и бизнес-класса существует баланс предложения и спроса. Однако существует и дефицит на квартиры определенного типа - с одной стороны, многокомнатные (5 и 6 комнат) квартиры в центре или других престижных и безопасных районах столицы (цены начинаются от 10 тыс. долл. в мес.), которые арендуют в основном иностранные семьи с несколькими детьми, с другой стороны, в большой цене небольшие квартиры студийного типа, отремонтированные в западном вкусе, 40-50 кв.м. площади, с одной спальней и просторной гостиной с открытой кухней (минимум 2,5 тыс. долл. в мес.).

Арендаторы в первую очередь предпочитают квартиры с современным дизайном: светлые крашеные стены, современные светильники, паркет, мебель в стиле ИКЕА, аксессуары простых линий. Ремонт должен быть качественным в плане работы. Планировка должна быть открытой, поменьше закутков, коридоров, однако наличие встроенных шкафов или, что даже лучше, гардеробной очень приветствуется. Западные арендаторы предпочитают дома с чистым, отремонтированным подъездом, который регулярно убирают, как минимум с консьержем или охраной.

Апартаменты класса deluxe предпочитают сдавать бизнесмены, приобретшие в собственность подобное жилье, но не проживающие там. Зачастую владельцы «элитки» даже не являются жителями Москвы. Просто сдача элитных квартир внаем - это долгосрочное, но выгодное вложение капитала. Окупаемость проекта при умелом ведении дел занимает примерно шесть лет. В квартиру, которую в дальнейшем можно сдавать за $8-20 тыс. в месяц, изначально нужно вложить около $ 1 млн. Подобный бизнес может позволить себе очень ограниченное количество людей. Те, кто сделал сдачу в аренду элитного жилья своим бизнесом, обычно владеют даже не одной, а несколькими квартирами. Изредка апартаменты высшего разряда сдают на время долгосрочной загранкомандировки.

Прибывающие в Москву на короткий срок иностранные граждане, независимо от целей своего визита, предпочитают снимать элитные апартаменты. Это выгоднее, чем заказывать номер в столичных гостиницах, и зачастую гораздо удобнее. Объясняется это тем, что многие бизнесмены приезжают в столицу с охраной или в сопровождении компаньона по бизнесу. Их в свой гостиничный номер не поселишь, а вот отдельная квартира – совсем другое дело. То, что иностранцы снимают, как правило, элитное жилье, тоже не должно вызывать удивления: многие из них привыкли к роскоши и не хотят отказываться от нее в чужой стране.

Стартовая стоимость проживания в дорогой квартире в среднем от $200–300 в сутки. Мягкие полотенца, халаты, косметика для душа, средства для мытья посуды – в общем, необходимые для проживания мелочи – обязательны в наличии. Конечно же, здесь должна быть и удобная, качественная мебель, и бытовая техника, и средства связи, и системы безопасности.

Элитные квартиры снимают не только для проживания, но и для проведения закрытых вечеринок и праздников в компании друзей и знакомых. В США, например, есть специально предназначенные для этой цели дома. В России подобной практики еще не существует, мало того, при большом спросе практически нет предложений. А значит, дорогие апартаменты для вечеринок на сегодняшний день – настоящий дефицит. Причин тому несколько: во-первых, соседям вряд ли понравится шум, создаваемый веселящейся компанией; во-вторых, очень немногие дома располагают необходимым для гостей вечеринки количеством парковочных мест; и, наконец, в-третьих, агентства, предоставляющие квартиры на сутки, попросту опасаются за их обстановку. Мало ли что может случиться во время празднования! Так что, несмотря на очевидную выгоду (аренда такого жилья зачастую обходится в несколько тысяч долларов), хозяева не спешат сдавать апартаменты. И москвичам приходится не перебирать варианты, а соглашаться на единственно возможный.

Портрет арендатора элитной квартиры дня сегодняшнего несколько отличается от, скажем, образца 90-х годов. Раньше дорогую недвижимость снимали в основном «новые русские», внезапно разбогатевшие нувориши, желавшие попасть в бомонд, пустить пыль в глаза показным богатством жилища, но еще не готовые вкладывать средства в ее приобретение. Сегодня же времена изменились, и свои законы диктует бизнес. Временное элитное жилье в настоящее время – не роскошь, а дополнительное средство привлечения лучших западных и российских специалистов. По данным нашей компании лидируют в спросе арендаторов и соответственно в цене квартиры на Тверской, Арбате, Остоженке, Патриарших и Чистых прудах, Пречистенке. С небольшим отставанием следуют Хамовники, Якиманка, Китай-город, Хорошевка и Дорогомилово.

Однако квартира может называться элитной сегодня не только благодаря своему месторасположению. Важными требованиями являются евроремонт, дорогостоящий интерьер и высокотехнологичная «начинка». Клиенты придают большое значение уровню оснащенности жилья бытовой техникой, качеству и количеству встроенных приборов. Что касается мебели, она безусловно, должна быть импортной и дорогой. Квартиры, стоимостью менее двух тысяч долларов в месяц сегодня даже не причисляются к элитным. Верхнего же порога и вовсе, пожалуй, не существует. Темпы роста арендных ставок, хотя и меркнут по сравнению с аномальным взлетом цен на покупку недвижимости, все же довольно значительны. В первом полугодии 2006-го аренда в элитных объектах дорожала на 2-3% ежемесячно. И скорей всего, тенденция будет сохраняться до тех пор, пока спрос не начнет падать.

Как уже говорилось, аренда любого жилья – дорогое удовольствие, так уж повелось, что столичные цены всегда высоки и стабильно растут. Самые дорогие апартаменты располагаются в центре Москвы, в пределах Бульварного кольца – это переулки Старого Арбата, улицы Грузинские, район Замоскворечья, район Патриарших прудов, Остоженка. Если снимать жилье в элитных жилых комплексах на окраинах столицы, оно обойдется гораздо дешевле.

Цена на аренду элитного жилья с максимальными удобствами, из раздела «все по высшему разряду», колеблется от $4 тыс. до $20 тыс. Высоко оцениваются пентхаусы, апартаменты с видом на Кремль и исторический центр Москвы. Вообще, условно можно разделить элитные апартаменты на две категории – жилье высокого качества и эксклюзив. Аренда первого обойдется в среднем от $1,5 тыс. до $7 тыс., второго - от $7 тыс. до $20 тыс. По данным агентства недвижимости Penny Lane Realty, ежемесячно цены растут на 2-3%. Спрос, как всегда, превышает предложение, а посему на снижение стоимости аренды москвичам рассчитывать не приходится.

Цены в пределах центрального округа сильно варьируются в зависимости от района расположения. Например, в районе Курского, Белорусского, Павелецкого вокзалов и Красной Пресни цены существенно ниже, чем в более престижных районах. Средняя цена: в старых сталинских домах, в которых отсутствует соответствующая инфраструктура, аренда двухкомнатной квартиры будет стоить в пределах от 1 500 до 3 000 (все цены в долларах США), трехкомнатной – от 2 000 до 4 000, четырехкомнатная – от 2 500 до 5 000 и выше. Аренда квартир в новых домах с охраной и подземной парковкой: двухкомнатная – от 3 000 до 6 000 и выше, трехкомнатная от 4000 - до 8 000 и выше, четырехкомнатная - от 5 000 до 10 000 и выше. Рост арендных ставок, в среднем по рынку (за 2005 год) составил около 20%.

Сегодня съемщики дорогих квартир или домов, действительно, готовы рассматривать предложения, находящиеся за пределами Садового кольца. Но для этого должны быть веские аргументы, обосновывающие высокую привлекательность снимаемого жилья. Например, наличие поблизости статусной школы, в которой обучаются дети иностранцев, или великолепная репутация поселка, сложившаяся за счет особого контингента его жителей. В качестве пример хочу привести проект «Покровские холмы». Это охраняемый поселок таунхаусов, дома в котором предназначены исключительно только для сдачи в аренду. Поселок находится в черте города, на берегу Химкинского водохранилища, граничит с территорией парка «Покровское-Глебово». Расположен рядом с англо-американской школой, пользующейся большой популярностью в среде иностранцев, работающих в Москве. Именно этим фактором обусловлен высокий спрос на жилье в «Покровских холмах». Ставка аренды - на уровне 7-10 тысяч долларов в месяц за дом с 2-3-мя спальнями. Для сравнения, в аналогичном проекте - поселке «Сетунь» (также располагающемся на территории Москвы, между Кутузовским проспектом и Мосфильмовской улицей; и не уступающем «Покровским холмам» по качеству строительства домов и их отделки) - стоимость ежемесячной аренды аналогичного дома существенно ниже, на уровне 4-6 тыс. долл.

К важнейшим требованиям наших клиентов относится местоположение квартиры в центре города; дом обязательно должен быть новым, в здании необходим подземный гараж, наличие развитой инфраструктуры. Стройплощадка рядом, шумное место, низкий этаж (1-й или 2-й) или незаконченный ремонт соседних квартир, напротив, ощутимо снижают привлекательность объекта. При этих условиях идеальная арендная ставка, однозначно, достигнута не будет.

В первом полугодии 2006 года продолжился рост арендных ставок на элитные квартиры. Среди основных факторов, повлиявших на этот рост, отметим существенное падение курса доллара, рост стоимости квадратного метра жилья, инфляцию. В настоящее время цены на элитные квартиры верхней ценовой категории, расположенные в ЦАО, начинаются от 8 тыс. $ в месяц. Максимальная цена может доходить до 40000$ - за эти деньги арендатор получает роскошные апартаменты представительского класса, с авторским дизайном и эксклюзивной мебелью.

Из общих тенденций отметим, что на рынке дорогой аренды увеличилось число отечественных арендаторов. Это весьма состоятельные и влиятельные люди, желающие подчеркнуть свой высокий статус, принадлежность к кругу избранных, элите. В то же время вкладываться в недвижимость они не спешат и предпочитают аренду покупке.

Согласно статистике компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», на протяжении последних пяти лет, предложение в сегменте квартир бизнес- и элит-класса в несколько раз превышает спрос, даже если учесть, что владельцы квартир часто одновременно работают с несколькими агентствами, что в определенной степени влияет на статистические данные. Однако на практике риэлтер сталкивается с тем, что, несмотря на огромное количество предложений, подобрать квартиру конкретному клиенту в данном сегменте бывает сложно, поскольку качество и уровень предлагаемого жилья зачастую не соответствует величине арендной платы, которую просит за квартиру владелец. Кроме того, клиенты данного сегмента предъявляют высокие требования не только к качеству квартиры, но и к инфраструктуре, месторасположению дома и т.д.

Основные требования, предъявляемые к элитному жилью, следующие:

а) Дом должен относиться к классу «Премиум» или deluxe. Допустимы отреставрированные особняки в историческом центре г. Москвы.

б) В квартире должен быть выполнен ремонт из дорогих и экологически чистых материалов ведущих мировых производителей.

в) Ремонт должен быть выполнен в определенном стиле (классика, модерн, хай-тек и т.д.)

г) Квартира должна быть укомплектована эксклюзивной мебелью известных домов мебели и бытовой техникой ведущих мировых брэндов.

Больше пользуются спросом квартиры, по которым соотношение «цена-качество» соответствуют требованиям клиента и его финансовым возможностям.

Для того чтобы без проблем и неприятных последствий снять элитную квартиру, недостаточно собственных усилий. К тому же люди, позволяющие себе аренду дорогостоящего жилья, просто не станут заниматься его подбором самостоятельно. Лучше поручить это дело профессиональным риэлтерам и не скупиться на гонорар. Сегодня стать жертвами мошенников, выставляющих себя агентами недвижимости, очень просто. На рынке аренды работают также маклеры-одиночки, разного рода информагентства, предоставляющие клиентам зачастую неверную информацию и подбирающие, как правило, несуществующие варианты. Распознать таких обманщиков достаточно легко, первый звонок и встреча помогут определить квалификацию агента. А наводящие вопросы дадут почувствовать, с кем вы имеете дело. Если что-то вас не устраивает, лучше сразу отказаться и продолжить поиски.

Ориентироваться в ценах на современном рынке аренды недвижимости помогают многочисленные интернет-сайты на заданную тематику. Предпочтительнее все-таки владеть необходимой информацией, чтобы не оказаться обманутым. По данным агентств, своего пика цены на аренду жилья достигают в период с июля по ноябрь. В это время наймодатели искусственно завышают цены. Легче всего подобрать квартиру зимой-весной, поскольку предложений с декабря по май становится гораздо больше.

Перед тем как заключить сделку, необходимо ознакомиться со всеми пунктами договора о найме. Ваше право - соглашаться или нет с некоторыми из них. Если результат работы агента по недвижимости вас не устраивает, в любой момент можно расторгнуть сделку и отказаться от нежелательного варианта. В конце концов, предложений по сдаче внаем элитного жилья в Москве немало, так что подобрать подходящую квартиру не составит особого труда.