В преддверии прогнозируемого специалистами в области недвижимости ажиотажа на российском рынке аренды, эксперты компании EVANS провели сравнительный анализ состояния данного рынка в двух крупнейших городах мира – Москве и Нью-Йорке. Как выяснили аналитики, количество предложений в высоком ценовом сегменте (свыше $18 000) в Москве в 2 раза больше, чем в Нью-Йорке.

Спрос

Более 70% жителей Нью-Йорка являются арендаторами, поэтому спрос на аренду жилья здесь очень высокий. Основной интерес к найму недвижимости проявляется в летние месяцы. В этом году в американском городе, в период с начала июня по конец августа, количество сделок по аренде выросло на15%. Причин для активного сезонного спроса много: в низких сегментах он поддерживается многочисленными практикантами, которые приезжают во время университетских каникул поработать в Нью-Йорк. За ними следуют выпускники, перебирающиеся в город после окончания университетов и собирающиеся начать работать. Для семей с детьми также удобно переезжать с июня по август – в летние каникулы есть время и возможность наладить жизнь на новом месте. Сезонность арендного рынка поддерживается и стандартными условиями арендных договоров. Большинство договоров в Нью-Йорке заключаются сроком не менее чем на один год, и практически невозможно разорвать такой договор досрочно. Даже в случае выезда из квартиры, арендатор вынужден вносить плату или рискует испортить себе кредитную историю.

Наибольшим спросом у американцев в низком ценовом сегменте (до $1200) пользуются небольшие студии (1-комнатные квартиры без кухни), в среднем ценовом сегменте (от $2 500 до $6 000) – 2- или 3-спальные квартиры (гостиная/столовая и 2-3 спальни), в высоком сегменте (свыше $6 000) – квартиры большой площади с четырьмя и выше спальнями.

Совсем иная ситуация наблюдается на рынке аренды Москвы. В отличие от Нью-Йорка, в российской столице большинство горожан - не арендаторы, а собственники квартир. И даже те, кто снимают жилье, могут с легкостью из них выехать, заблаговременно предупредив хозяина.

Здесь пик арендной активности наблюдается осенью. В это время у студентов начинается учебный сезон, и они активно занимаются поисками жилья. Кроме того, большинство потенциальных арендаторов к этому периоду возвращается из отпусков и подыскивает себе квартиру. Единственный сегмент, которому в Москве присуща летняя арендная активность – элитный (приблизительно от $18 000 в месяц). В значительной степени арендаторами здесь являются высокопоставленные сотрудники международных корпораций и дипломатических миссий.

«Большие иностранные компании предпочитают перевозить своих топов в Москву летом, чтобы не пугать их холодом и грязью, - говорит Анна Левитова, управляющий партнер EVANS. - Многие из них переезжают в Россию с семьей, а дети могут менять школу только во время каникул» .

В Москве в низком ценовом сегменте (до $1 000) спросом пользуются комнаты, либо однокомнатные квартиры небольшой площади без особых удобств, в среднем ценовом сегменте (от $ 3000 до $8000) основной спрос - на просторные квартиры с 3-4 спальнями, в высоком сегменте (выше $8000) – на многоуровневые пентхаусы с качественным ремонтом.

«По данным нашей компании, летом в столице наиболее востребованным было жилье в среднем ценовом бюджете – от $3000 до $8000, - комментирует Анна Левитова. – Отмечу, что активным спросом в течение жарких месяцев пользовались качественные квартиры по адекватной цене. Думаю, эта тенденция еще больше проявится осенью» .

Предложение

На нью-йоркском рынке аренды около 85% предложений приходится на здания кооперативов. То есть дом принадлежит корпорации - некоммерческой организации, которая владеет зданием и занимается его управлением. Квартиры в таких зданиях продаются как пакеты акций в компании, количество акций соответствует размеру квартир. Таким образом, все жильцы в доме являются партнерами в кооперативе. Около 15% зданий - это кондоминиумы. В отличие от кооперативов в таких зданиях квартиры можно сдавать на длительный срок, и именно такие объекты являются типом недвижимости, интересным большинству иностранных инвесторов.

На рынке аренды в Москве кооперативов практически нет. Существуют лишь единичные случаи домов с управляющими компаниями. Например, своя управляющая компания есть в доходном доме, который принадлежит Правительству Москвы (Б. Николоворобинский пер., д.10). Также можно отметить комплексы «Донской Посад» и «Парк Плейс Москоу» под управлением компании Hines.

В отличие от Москвы в Нью-Йорке предлагается много квартир с террасами и большими балконами, во многих зданиях есть терраса на крыше для всех жильцов. Также среди предложений в аренду есть таунхаусы - домики с садиком в городе.

Московский же рынок предлагает в большей степени однокомнатные квартиры (примерно 30% от общего количества представленного в аренду жилья), двухкомнатные (36%), трехкомнатные (22%), четырехкомнатные и больше квартиры (12%).

Стоит отметить, что количество предложений в высокой ценовой категории в престижных районах Манхэттена (район по престижности сопоставим с московским ЦАО) невелико. Если в центре российской столицы предлагается более 100 квартир от $18 000 в месяц, то в наиболее популярных частях Манхэттена – только около 50 таких вариантов. При этом и в Москве, и в Нью-Йорке наибольшее количество предложений не превышает цену в $30 000 в месяц.

«Данная картина доказывает правоту состоятельных ньюйоркцев, предпочитающих покупать, а не арендовать квартиры, - говорит Анна Левитова. - Многочисленные дипломаты и даже высокопоставленные сотрудники международных корпораций не получают таких больших housing allowances (жилищных пособий) как в Москве, где хороший пакет экспатрианта часто компенсирует все неудобства».

Цены

В 2009 году впервые за много лет арендные ставки в Нью-Йорке не только не поднялись, но даже провалились на 20%, а в некоторых сегментах на 25%. Однако в связи с сокращением количества предложений этим летом и восстановлением финансовой ситуации в стране наблюдалось повышение средней арендной ставки на 15-20%.

Как правило, стоимость аренды в американском городе складывается из месторасположения дома, наличия в нем дворецкого (doorman) и площади помещения. Исходя из этого, в самых престижных кварталах Манхеттена средняя стоимость квартир в августе этого года составила $2,9 тыс. – $5 тыс. в месяц. В наименее ликвидных нью-йоркских округах – Куинс, Бруклин и Бронкс (их можно сравнить с московскими спальными районами Выхино и Бутово, так как добраться в любой из них из центра города на метро можно не менее чем за 40 минут) цены на жилье значительно ниже - от $800 до $2 000 в месяц.

На московском рынке летом также произошло повышение арендных ставок, которое в среднем за три месяца составило порядка 7%. При этом в ЦАО средняя ежемесячная арендная плата составила порядка $4 000-$7 000, в удаленный районах столицы – $850-$1800.

«В связи с постепенной стабилизацией финансового рынка как Москвы, так и Нью-Йорка, в ближайшее время мы ожидаем рост арендных ставок. В Москве он придется на осенний период и, по нашим прогнозам, составит до конца ноября около 8-10%. В Нью-Йорке пик роста наблюдался летом, однако осенью тенденция к повышению продолжится за счет значительного сокращения предложений. Здесь рост стоимости арендных ставок составит в ближайшие 3 месяца примерно 5-7%, - резюмировала Анна Левитова».

Компания EVANS – одно из ведущих агентств недвижимости с офисами в Москве и Нью-Йорке. Основанная в 1991 году, компания управляется брокерами с многолетним опытом Анной Левитовой, выпускницей Wharton Business School и Кариной Хейфец-Сагиевой, окончившей University of Pennsylvania.

EVANS осуществляет различные сделки по аренде и продаже элитной жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге, а также в престижных районах Подмосковья и Ленинградской области. Кроме того, компания проводит операции различной сложности с зарубежной недвижимостью.