|
МУКИ ВЫБОРА
ТИМУР БОЛГАШВИЛИ
Слухи о якобы заполонивших московский рынок недвижимости «скупщиках» ходят уже многие годы. И, чем выше цены на столичные «метры», тем многочисленнее, по словам разнообразных СМИ и аналитиков от недвижимости, становятся ряды спекулянтов от жилья. Озвучиваются апокалипсические цифры - от 10 до 30 % московских квартир скупили люди, готовые на все ради наживы! Более того, еще недавно на самых «верхах» говорили, что, как только рост цен остановится, частные инвесторы в панике будут «фиксировать прибыль», то есть постараются как можно быстрее продать квартиры, приобретенные с целью выгодной инвестиции, что приведет к одномоментному появлению на рынке большого числа квадратных метров и резкому снижению цен. Однако цены «стоят» уже полгода, а шквала предложения как не было, так и нет.
Причин этому несколько. В первую очередь, это невозможность резкого падения цен на такой основополагающий актив, как недвижимость в условиях роста экономики, развития ипотеки и увеличения доходов граждан. Конечно, недвижимость можно было бы заменить и другими инструментами сбережения и накопления капитала. Сейчас широко рекламируются и фонды коллективных инвестиций (ПИФы), и индивидуальные программы управления частным капиталом, предлагаемые многочисленными банками и управляющими компаниями, и участие в операциях на фондовом рынке. Наконец, вполне можно положить деньги на банковские депозиты. Но разумный инвестор обычно «не кладет все яйца в одну корзину», а формирует инвестпортфель как из высокодоходных рискованных, так и из надежных, приносящих невысокий, но стабильный доход вкладов.
Главное достоинство недвижимого актива – его надежность. Может рухнуть фондовый рынок, оказаться нечистым на руку ваш личный управляющий или обанкротиться банк. Но даже в условиях экономических передряг, как это было в 1998-м, квартира или дом будут надежным залогом стабильности вашего дохода. Да, в условиях кризиса арендную плату придется снизить, стоимость самой недвижимости может намного упасть, но все равно квартира остается ликвидным активом. Именно поэтому покупкой квартир с инвестиционными целями занимаются и рядовые инвесторы, и огромные корпорации. Вкладывая деньги в недвижимость, нужно учитывать, что в нормальных рыночных условиях доходность вложений в недвижимость колеблется от 6 до 15 % годовых. Прошлогодний рост цен – явление аномальное, и рассчитывать на такие прибыли не стоит. В настоящее время инвестиции в квартиру сравнялись с доходностью банковского депозита, так что вложение денег в недвижимость скорее можно отнести к консервативным инвестициям с небольшой прибылью и максимальной надежностью.
Для начала инвестиционной деятельности нашего «спекулянта» мы выбрали север Москвы. Мы сконцентрировались в одном секторе, решив, что распылять внимание по всему городу не вполне отвечает нашим задачам. Кроме того, грамотный инвестор, скорее всего, ограничится одним сектором города, изучит все плюсы и минусы, дабы впоследствии иметь возможность «расписать во всей красе» будущее место жительства своим покупателям. Кроме того, север Москвы - один из самых динамично развивающихся секторов столицы.
Мы выбрали для инвестирования двухкомнатные квартиры. Выбор их в качестве объекта для инвестиций имеет простое объяснение: так как мы ограничены бюджетом в $ 500 000, купить в рассматриваемых домах трехкомнатную квартиру в большинстве случаев не получится. Если же выбирать между одно- и двухкомнатными квартирами, то мы склоняемся к покупке «двушки». Однокомнатные квартиры пользуются большим спросом на рынке из-за относительно низкой цены. Но к домам бизнес-класса, рассматриваемым в проекте, это не относится - «однушки» здесь стоят более четверти миллиона долларов и подойдут скорее оригиналам-одиночкам, чем семьям с детьми, тем, кто предпочтет черной Audi А8 серебристый Родстер SLK. Как известно, родстеров продается у нас в разы меньше, чем представительских седанов, а оригиналы рано или поздно обзаводятся семьей. Продать двухкомнатную квартиру семье из двоих-троих человек впоследствии будет проще, чем искать одиночку, тем более что разница между ценой одно- и двухкомнатных квартир невелика.
СТАДИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
КОТЛОВАН
ОПАСНОЕ НАЧАЛО
На этапе котлована купить квартиру решаются немногие. Да и по новому законодательству это не вполне законно. Хотя и очень привлекательно, квартиру в жилом доме с «грамотным» сочетанием характеристик на раннем этапе строительства можно приобрести по относительно низкой цене. К позитивным характеристикам можно отнести местоположение, связанные с ним видовые характеристики квартир, качество строительных материалов и коммуникаций, а также интересный архитектурный проект вкупе с оптимальными планировочными решениями. Основываясь на таких данных, можно без труда спрогнозировать популярность нового дома среди потенциальных покупателей и, как следствие, рост цены квартиры. Негативной стороной такой покупки является риск, связанный с пакетом исходно-разрешительной документации и сроками строительства. Нередко даже известные застройщики имеют серьезные проблемы с реализацией проекта в срок.
При такой покупке следует рассчитывать потенциальную доходность исходя из долговременности инвестиций, так как реализация проекта может затянуться на несколько лет, если, конечно, вы не решите избавиться от квартиры, не дожидаясь госкомиссии. Также следует внимательно отнестись к планам развития города в целом и района строительства в частности. Чтобы не получилось, что идеально расположенный сегодня жилой комплекс к окончанию строительства будет выходить фасадом на проходящую на уровне третьего этажа автоэстакаду.
«КОНТИНЕНТАЛЬ»
просп. Маршала Жукова, вл. 72-74
Застройщик: ЗАО «Корпорация «Конти». Заявленные сроки сдачи: IV кв. 2008 г. Этажность: Монолитно-кирпичное здание переменной этажности 14-20-24-48. Площадь квартир, кв. м: 55-230. Средняя цена, $/кв. м: 4 800.
Евгений Якубовский, заместитель генерального директора компании «Новая площадь»:
» Продажу актива лучше совершить до сдачи ГК. С учетом активности и объема фактически выполненных строительных работ при сохранении сложившейся рыночной ситуации доходность вложений составит 20 %, при активизации рынка - в среднем 40 % годовых.
ЯНТАРНЫЙ ГОРОД
Строгино, мкр. 14а, Янтарный Город, корп.1
Застройщик: Инвестиционно-строительная компания «Сити XXI век». Заявленные сроки сдачи: II кв. 2008 г. Этажность: 29. Площадь квартир, кв. м: 53-110. Средняя цена, $/кв. м: 4 500.
Ольга Денисова, замдиректора по маркетингу компании «Домострой»
» Объект находится на начальном этапе строительства, в данный объект целесообразно инвестировать на срок до 1 года, ориентировочная доходность с учетом завышенной цены на начальном этапе составит не более 10%.
Ул. ГЕНЕРАЛА ГЛАГОЛЕВА, вл. 17-19, корп. 1, 2
Застройщик: «НПП Тема». Заявленные сроки сдачи: II кв. 2008 г. Этажность: 27. Площадь квартир, кв. м: 44-149. Средняя цена, $/кв. м: 4 000 (продаются по предварительному договору).
Карина Хейфец,
управляющий партнер компании Evans
» Значительная часть квартир еще не зарезервирована и не поступала в продажу, но уже сегодня значительное количество инвестировавших готовы выйти из проекта. Предполагаемый доход менее 10% годовых. Учитывая рискованность инвестирования на ранней стадии, не могу рекомендовать проект.
Сравнивая эти три комплекса, мы выбрали квартиру в Континентале. Надо признаться, что поначалу мы больше склонялись к покупке квартиры в доме на ул. Генерала Глаголева: добротный дом без претензий, с ориентировочной доходностью, по расчетам аналитиков агентства недвижимости «Домострой», на 30%, что выше, чем у всех «соседей». Согласны с ними и в компании Blackwood, аналитики которой полагают, что за счет достаточно низкой цены на ранних этапах строительства инвестору проще войти в проект, а затем получить максимальную прибыль, однако в доме на Глаголева квартиры продаются по предварительному договору, что повышает риски инвестора, к тому же, по словам аналитиков «Домостроя», дом скорее можно отнести к экономклассу из-за недостаточно больших площадей квартир (большая доля однокомнатных и двухкомнатных квартир - 27 % и 37%) - кроме того, из трех представленных проектов, объект на ул. Генерала Глаголева находится на самой ранней стадии строительства. Жилой комплекс Янтарный Город остался без внимания экспертов. По мнению аналитиков компании «Домострой», цена уже на данном этапе настолько высока, что не обеспечит высокодоходных инвестиций. В результате после долгих споров мы остановились на квартире в проекте «Континенталь».
Проект привлек внимание нестандартным архитектурным решением. Да и месторасположение будущего дома показалось нам весьма привлекательным - район развивается, переориентируется на бизнес-класс и, безусловно, будет дорожать. Опираясь на мнение других экспертов, мы для инвестирования выбрали двухкомнатную квартиру площадью 71 кв. м на двенадцатом этаже этого дома с видом на Гребной канал. Стоимость квартиры на данном этапе строительства $372 750 – сейчас, по мнению аналитиков компании «Новая площадь», относительно ближайших конкурентов с учетом стадии строительства цена 1 кв. м несколько завышена, но положительный имидж девелопера и активизация строительных работ позволяют диктовать свою цену, считают они. С учетом же того, что эту квартиру мы покупаем в расчете на долгосрочные инвестиции, цена, скорее всего, «выровняется», а преимущества проекта останутся. По расчетам аналитиков компании Evans, предположительная доходность по окончании проекта составит 25 % при условии сохранения или незначительного повышения уровня цен, то есть около 12,5 % годовых. Если мы дождемся окончания строительства, которое запланировано на конец 2008 года, то увидим, были ли мы правы.
СТАДИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
ВОЗВЕДЕНИЕ КАРКАСА
ЗОЛОТАЯ СЕРЕДИНА
Приобретение квартиры на этапе возведения каркаса здания привлекает большинство инвесторов. Во-первых, при такой покупке сокращается риск инвестиций - уже можно отследить динамику строительства и оценить риск возникновения возможных проблем с властными и контролирующими структурами или исходно-разрешительной документацией на проект у девелопера. Во-вторых, сохраняется достаточный выбор квартир для инвестирования, обеспечивающий необходимый «ассортимент» площадей и видовых характеристик. И, в-третьих, цены на квартиры тоже средние и уже не подвержены сильным колебаниям.
Кроме того, сокращается и срок замораживания средств, потраченных на приобретение квадратных метров, что, конечно, положительно влияет на доходность вложений в целом.
ДОМИНАНТА
ул. Щукинская, д. 2
Застройщик: «Баркли». Заявленные сроки сдачи: IV кв. 2007 г. Этажность: 9-22. Площадь квартир, кв. м: 53-210. Средняя цена, $/кв. м: 4 860-7 230.
Ольга Денисова, замдиректора по маркетингу компании «Домострой»
» Цена немного завышена. Объект находится на завершающем этапе строительства в данный объект инвестировать нецелесообразно, т. к. При завышенной цене и скором сроке сдачи объекта доход инвестора не превысит 5-10%.
СЕВЕРНЫЙ ПАРК
Ленинградское ш., вл. 25
Застройщик: ДИПС.МИАН. Заявленные сроки сдачи: 2006 г. Этажность: 20-30-40. Площадь квартир, кв. м: 56-240. Средняя цена, $/кв. м: 5 000.
Евгений Якубовский, заместитель генерального директора компании «Новая площадь»
» Рост цены 1 кв. м после сдачи объекта в эксплуатацию не превысит среднерыночного темпа.
Дом НА БЕГОВОЙ
Хорошевское ш., д. 2-20
Застройщик: «ДОН-Строй». Заявленные сроки сдачи: 2007 г. Этажность: 35. Площадь квартир, кв. м: 43-114. Средняя цена, $/кв. м: 4 400.
Карина Хейфец,
управляющий партнер компании Evans:
» Возможно, приобретение небольших квартир по переуступке с последующей отделкой и перепродажей после оформления собственности имеет смысл, возможная доходность 25—30 % за проект (18-24 месяца) при условии сохранения общего уровня цен.
Выбирая из трех комплексов на этапе строительства каркаса здания, мы остановили свой выбор на проекте «Дом на Беговой». В данном случае у экспертного совета не возникло разногласий и этот жилой комплекс был признан самым выгодным для инвестирования в основном, это обусловлено перспективами развития района в целом. По мнению аналитиков компании «Новая площадь», данный объект идеально подходит для приобретения квартиры с целью последующей сдачи в аренду – развитие Москвы-сити обеспечит высокий спрос на долгосрочную аренду квартир бизнес-класса. Впрочем, все члены экспертного совета обратили внимание на неоднозначную экологию района, обусловленную близостью ТТК.
В самой «достроенной» из этой группы домов Доминанте аналитики компании «Миэль» рекомендуют покупать жилье «для себя»: престижный район, сложившаяся инфраструктура, окружение из сталинских домов, для инвестиций же дом не выгоден: потенциал к сверхрыночному росту здесь практически исчерпан, считают в компании «новая площадь».
Аналитики компании Evans также не рекомендуют дом для инвестиций, т. к. цена квартир в доминанте, по их мнению, не отличается от завершенных проектов такого же уровня и расположения.
В компании «Домострой» инвестиции в жилой комплекс Северный парк считают нецелесообразными, т. к. при скором сроке сдачи объекта доход инвестора не превысит 5%. В рамках нашего бюджета мы решили купить двухкомнатную квартиру площадью 70,5 кв. м в Доме на Беговой на 5-м жилом этаже (уровень 8-го этажа от земли), с окнами во двор. Стоимость квартиры $ 336 990. При 100 % оплате предоставляется скидка 4 %. В результате квартира нам обошлась в $ 323 510. «Двушка» в доме на Беговой хотя и меньше, чем в остальных проектах, но всего на несколько метров, в то же время, она и заметно дешевле, а сэкономленные $ 150 000 - это не шутки. Эти деньги вполне можно вложить в машиноместо в подземном паркинге, которое здесь стоит $ 50 000.
СТАДИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
ЗАВЕРШАЮЩАЯ
НАДЕЖНОЕ ЗАВЕРШЕНИЕ
При покупке квартиры в доме, находящемся на завершающей стадии строительства, есть два основных варианта. Либо жилье покупается для сдачи в аренду, либо для дальнейшей перепродажи с минимальной маржой, но и с минимальным сроком замораживания средств. В первом случае можно не думать о том, сколько времени уйдет на получение прав собственности на квартиру. Во втором случае есть риск, что срок, отведенный для подписания акта приемки квартиры у застройщика после приема дома Госкомиссией, затянется.
Присматривая квартиру в трех домах, мы выяснили, что в доме по ул. Петрозаводской, вл. 15, выбора квартир почти не было, в Шенкурском проезде не оставалось мест в подземном паркинге, и только ситуация была чуть лучше. Дом строит солидная организация, выбор квартир позволил найти более-менее подходящий вариант из того, что было в продаже, и до сдачи госкомиссии у нас остается до полугода. В этой категории. Из оставшихся $ 260 000 за $ 40 000 мы покупаем место в подземном паркинге, что, несомненно, повысит привлекательность квартиры для будущего покупателя. Если мы не успеем продать квартиру до госприемки дома, то в ожидании оформления квартиры в собственность оставшиеся от бюджета деньги вложим в отделку, а по окончании - месяца через три-четыре - сдадим квартиру в аренду сроком на 1 год. Мы рассчитываем, что сможем сдать квартиру вместе с парковочным местом за $1 500-$1800.
ул. ПЕТРОЗАВОДСКАЯ, вл. 15
Застройщик: «Град-М». Заявленные сроки сдачи: IV кв. 2007. Этажность: 18. Площадь имеющихся в продаже квартир, кв. м: 43-130. Средняя цена, $/кв. м: от 3 300.
Ольга Денисова, замдиректора по маркетингу компании «Домострой»
» Дом построен. Как правило, получение пакета документов, свидетельства и открытия прописки повышает стоимость квартиры на 15-20 %. Учитывая готовность дома и адекватную рынку цену, в данный объект можно инвестировать на 6-12 месяцев.
ШЕНКУРСКИЙ пр., вл. 11
Застройщик: «Жилищный капитал». Заявленные сроки сдачи: IV кв. 2007 г. Этажность: 11-12-14-15. Площадь имеющихся в продаже квартир, кв. м: 54-131. Средняя цена, $/кв. м: от 4 000.
Евгений Якубовский, заместитель генерального директора компании «Новая площадь»
» Объект полностью исчерпал потенциал сверхрыночного роста. Время фиксировать прибыль. Приобретение квартир в инвестиционных целях целесообразно только при условии их сдачи в аренду.
ЛЕВОБЕРЕЖНЫЙ р-н, мкр. 2а, к. 11
Застройщик: «МФС-6». Заявленные сроки сдачи: IV кв. 2007 г. Этажность: 16. Площадь имеющихся в продаже квартир, кв. м: 42,4-110. Средняя цена, $/кв. м: от 3 500.
Карина Хейфец,
управляющий партнер компании Evans:
» Предполагаемый доход менее 10 % годовых. Учитывая возможность значительной задержки оформления документов на собственность, считаю риск неоправданным и не могу рекомендовать проект.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В итоге мы выбрали для покупки три квартиры в жилых комплексах, отвечающих всем нашим требованиям, и сложили их в наш «инвестиционный портфель».
Дома строят известные застройщики, месторасположение жилых комплексов удобное как сточки зрения транспортной доступности, так и сточки зрения инфраструктуры района. А вот экологи ей проживания пришлось пожертвовать как в случае с Домом на Беговой, так и с домом в Левобережном районе. Хотя квартиры выбраны с таким расчетом, чтобы серьезных проблем с шумом и пылью, несмотря на соседство с оживленными магистралями, не было. Разница в стоимости квартир со схожими домами на вторичном рынке оказалась невелика, но мы рассчитываем, что после окончания строительства цены вырастут. Об изменении цен мы непременно будем рассказывать в следующих номерах журнала.
С каждой квартиры, в случае продажи, мы планируем получить доход не менее 10% годовых. А если нам не удастся вовремя продать квартиру в Левобережном районе в доме, который находится на завершающем этапе строительства, и ее сдадим в аренду, то рассчитываем получить доход в размере не менее 7% годовых, что позволит частично компенсировать потери при вынужденном ожидании получения прав собственности на квартиру.
Кроме того, в связи с указом Президента РФ о переходе всех указанных цен в рубли, со следующего номера мы также переходим на расчеты наших барышей или убытков в рублях. После всех приобретений у нас в кармане осталась вполне солидная сумма денег, которые нам удалось сэкономить. За три квартиры и два подземных паркинга мы выложили $ 1 046 260. А остаток нашего бюджета - $ 453 740 мы намерены вложить в альтернативные инвестиционные инструменты для дифференциации нашего инвестиционного портфеля.
Обо всех подробностях наших альтернативных инвестиций мы так же подробно расскажем в наших последующих номерах.
|
|
