Понятно, что рентабельность объектов жилой и коммерческой недвижимости различна и зависит от целого комплекса факторов. Что выгоднее? На сегодняшний день, как считает Вера ЛУКИНА, директор департамента городской недвижимости Vesco Realty, наиболее высокой прибыльностью характеризуется сегмент жилья бизнес- и элитного класса. Прибыль от инвестирования в этом случае составляет не менее 100 процентов. В зависимости от проекта данная цифра может возрастать до 200 и даже 300 процентов. Причем на первое место по прибыльности вложений, по ее мнению, выходит жилье бизнес-класса.

В условиях повышенного роста цен на протяжении 2006 года спрос на элитное жилье сократился, и значительная его часть переориентировалась в сегмент «бизнес». Кроме того, возможности для развития именно этого сегмента в Москве существенно шире, так как дефицит площадок под строительство элитного жилья в центре города с каждым годом ощущается все сильнее.

С ней соглашается Елена ЗЕМЦОВА, исполнительный директор компании Delta estate. По ее мнению, кроме прямой выгоды и безопасности вложений в жилье бизнес- и элитного класса у этих категорий есть главное отличие от жилья эконом-класса – они не переоценены. По прогнозу Елены Земцовой, в ближайший год наименее качественное жилье («хрущевки» и «брежневки») может упасть в цене на 5–7 процентов. Напротив, цены на жилье двух других сегментов будут расти, даже опережая тренд рынка. Это связано как с отличными макроэкономическими показателями, так и с нарастанием дефицита предложений. В 2007 году, указывает эксперт, рост цен на элитное жилье не будет меньше 20-50 процентов.

Марина СТРУННИКОВА, вице-президент ГК «КРТ», утверждает, что на первое место по величине ставки доходности при инвестировании можно поставить элитное жилье, расположенное в центральной части города. Причем даже в условиях прогнозируемого некоторыми риэлторами и девелоперами падения цен этот сектор недвижимости все равно представляется наиболее надежным объектом вложения. Причиной тому служит острый дефицит качественных строительных площадок, соответствующих категориям недвижимости де-люкс. С этим мнением согласна и Мария ЖДАНОВА, старший инженер инжиниринговой компании «2К». По ее мнению, на данный момент такие вложения наиболее выгодны и могут окупиться еще на стадии строительства.

Говоря о бизнес-центрах, эксперты признают московский дефицит помещений под объекты недвижимости класса «А». Сегодня сложно найти свободный участок в центре города, поэтому создана правительственная программа о выносе производственных площадей за пределы Москвы, что освободит участки под строительство деловых центров. Вложения в бизнес-центры обеспечат стабильный доход, однако, предупреждает г-жа Жданова, необходимо учитывать, что в 2010 году сдается Москва-Сити, что может «сбить» рынок.

Окупаемость вложений в коммерческую недвижимость зависит от расположения и размеров бизнес-центра, считает Ольга ПАВЛОВА, заместитель генерального директора, руководитель отдела продаж компании Delight: «Инвестиции в бизнес-центры окупаются, но достаточно медленными темпами». Оценивая привлекательность торговых центров, г-жа Павлова не дает точных рекомендаций, поскольку ситуация, по ее мнению, неоднозначна. Критериями успеха она называет расположение и размеры торгового центра: «В большой удобно расположенный торговый центр придет больше покупателей, и, соответственно, в таком торговом центре будет заинтересовано большее количество арендаторов, готовых платить высокие арендные ставки».

Георгий ДЗАГУРОВ, генеральный директор группы компаний Penny Lane, советует приобретать разумно расположенные торговые площади из сферы street retail, размещенные на улицах, вне торговых центров.

Инвестиции в гостиничный сектор, по мнению большинства экспертов, – особая статья. Он традиционно является наиболее долгоокупаемым, считает Иван ВАШУРИН, старший консультант отдела финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank. Гостиницы необходимо сдавать полностью отделанными, кроме того, инвесторы в своих расчетах опираются на «пессимистическую» заполняемость гостиниц – на уровне 70%. Все это приводит к более длительному сроку окупаемости по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости.

Ольга Павлова отмечает, что эта область пользуется особой популярностью среди зарубежных инвесторов. По ее мнению, инвестировать в гостиничную недвижимость достаточно сложно потому, что сегмент «разобран» крупными компаниями, имеющими опыт создания подобных объектов. Сфера их интересов – крупные пяти- и четырехзвездочные отели в центре столицы, тогда на землю претендуют сразу несколько компаний. Если же кто-то заинтересован инвестировать в отель класса «2-4 звезды» ближе к окраине Москвы, то проблематичных ситуаций с землей может и не быть.

При этом, как отмечает Анна ЛЕВИТОВА, управляющий партнер компании Evans, инвестиции в гостиницы и объекты, предназначенные для краткосрочной аренды жилых помещений, высокодоходны. Они приносят больший доход, чем долгосрочные арендные проекты, даже учитывая более высокие операционные расходы. Инвестор, планирующий получать доход от эксплуатации своего объекта недвижимости, сегодня должен ориентироваться на 13, в лучшем случае 20 процентов годовых, резюмирует Георгий Дзагуров. При растущей стоимости жилья интерес инвестора медленно разворачивается в сторону коротких спекулятивных сделок, утверждает он. Иван Батурин уточняет, что доходность в жилом сегменте и коммерческой недвижимости отличается в несколько раз. Например, при продаже элитного жилья она может доходить до 80 процентов, а для девелоперского проекта в коммерческой недвижимости ставка в 25 процентов считается весьма привлекательной.

Когда же стоит вкладывать деньги в проект? Большинство спикеров сходятся во мнении, что лучше всего инвестировать еще на стадии получения земельных участков под строительство. Однако в этом вопросе существуют свои сложности.

С момента получения земли до начала строительства может пройти прилично времени, предупреждает Ольга Павлова. Если инвестор готов ждать четыре-пять лет, то это оптимальный вариант. Если же время ожидания получения прибыли ограничено 1,5–2 годами, то начальная стадия строительства – более приемлемый вариант. При инвестировании в проекты на стадии получения земельного участка необходимо либо иметь опыт участия в строительстве в качестве застройщика, либо надежных партнеров, добавляет Ирина МОГИЛАТОВА, генеральный директор «TWEED-Недвижимость». Инвестиции на начальной стадии строительства выгодны, но необходимо, опять же, убедиться, что застройщик заслуживает доверия. Чем выше степень риска, тем больше уровень доходности. При этом многое зависит от стратегии, которую предпочитает инвестор. По мнению Марины Струнниковой, существуют два фактора, которые необходимо принимать во внимание. Наиболее высокий уровень доходности можно получить при вхождении в проект в момент получения участка, до получения разрешения на строительство, а также согласования проекта. Но здесь нужно быть готовым к почти полному отсутствию гарантий и максимальным рискам. Если же инвестору интересен минимальный, но стабильный доход в короткие сроки, тогда имеет смысл вступать в проект уже на стадии строительства, когда получена вся разрешительная документация и риски сведены к минимуму.

Что же делать частным инвесторам? Елена Земцова считает, что для таких людей благоприятный момент – самое начало строительства. Это позволяет прогнозировать возможный доход от инвестиций, который соизмерим с этапами строительства и степенью готовности здания. Кроме того, есть возможность выбрать, к примеру, наилучший вариант будущей квартиры. К моменту окончания строительства, которое длится год–два, а то и больше, первоначальная стоимость объекта может возрасти на 50–80 процентов, а к моменту оформления площади в собственность эта цифра еще более увеличивается. В итоге прирост стоимости на конечном этапе может составлять более 100 процентов.

Другой точки зрения придерживается Георгий Дзагуров. Он считает, что получение земельного участка под строительство, равно как и начальная стадия строительства в качестве этапа для начала инвестиций могут рассматриваться лишь опытными девелоперами. Именно девелопер выставляет условия, предусматривающие получение им максимальной прибыли, прочие инвесторы могут рассчитывать на меньшее. Однако разумный девелопер всегда приветствует инвесторов, позволяя им получить часть роста прибыли за счет естественных причин, таких как большая готовность объекта к завершению, развитие строящегося объекта и самого района.

По мнению Марии Ждановой, время «вхождения в объект» зависит не от инвестора, а от типа самого объекта. При строительстве коммерческой недвижимости инвестировать выгодно на стадии получения земельного участка. Однако для этого требуются существенные вложения (до 20 процентов от стоимости строительства) при очень высоких рисках. Если же строится жилой дом, то вкладываться целесообразнее на начальном этапе строительства, после получения всей разрешительной документации, когда серьезная правовая основа уже сформирована.

Анна Левитова, напротив, советует приобретать недвижимость в объектах, которые полностью построены, но документы о собственности еще не получены. В таких проектах риск больших задержек сроков завершения строительства невелик, так как основная часть строительных и отделочных работ завершена. Легальный риск в таком вложении тоже ниже, чем при покупке на ранних стадиях, – доля города выделена, претензии по земле или другие недостатки документов уже выявлены. При этом большое количество инвестировавших на ранних этапах строительства избавляются от своих вложений, и множество предложений в одном здании приводит к снижению цены. Такие объекты в год завершения дорожают на 15-20 процентов быстрее рынка.

Эксперты поделились своим видением «скрытой» инвестиционной карты Москвы и рассказали о том, какие районы имеют пока еще не вполне очевидные предпосылки для развития. Инвестиционная карта Москвы каждый год расширяется на 5–10 км на запад, север и юго-запад. Инвесторы по прежнему опасаются двигаться на восток столицы ввиду замедленного (по сравнению с иными направлениями) темпа развития и неоднозначной оценки транспортной доступности. В виду появления новых магистралей и развязок растет интерес к направлению «запад-северо-запад», рассказывает Георгий Дзагуров. Начинается развитие правой стороны начала Кутузовского проспекта, а также района Плющихи–Смоленской. Определенным центром притяжения стал район «Крокуса»–Красногорска; МКАД уже с трудом выдерживает растущий автомобильный поток.

Наиболее привлекательным для инвестиций остается, по мнению всех спикеров, центр Москвы. Самый правильный способ получения максимальной доходности от вложений в жилую недвижимость, считает Иван Вашурин, – покупка квартиры в элитном районе столицы. Например, на Остоженке рост цен составляет 75 процентов, в Замоскворечье – 34, в Хамовниках – 31, на Арбате – 29, на Чистых прудах – 26 процентов. Елена Земцова при этом подчеркивает, что прежние лидеры элитных районов Москвы – Остоженка, Пречистенка, Арбат, Патриаршие – почти исчерпали свой потенциал, так как здесь практически не осталось свободных площадок для строительства. В связи с этим она предлагает рассматривать Чистые пруды, Замоскворечье, Хамовники, Кутузовский проспект. Именно здесь в ближайшие 5–10 лет будут формироваться новые элитные районы Москвы.

Как считает Ольга Павлова, некоторые участки центра переоценены, например, земля в районе Яузы. Некоторую потенциальную опасность, по мнению Анны Левитовой, скрывают традиционно популярные части города – запад и юго-запад. Возможности нового строительства там по-прежнему достаточно велики. В этом году в ЗАО будет введено с эксплуатацию столько жилья, сколько во всех других частях города, вместе взятых. Такой рост предложения при стабильном спросе может замедлить рост цен и даже привести к их снижению, предупреждает она.

На сегодняшний день, говорит Ирина Могилатова, значительно недооценен сложившийся район в центральной части города с хорошими транспортными развязками и относительно благоприятной экологией – Красная Пресня–Тишинка. По ее прогнозу, недвижимость здесь будет расти в цене в самое ближайшее время.

Известно, что инвестиционный потенциал районов определяется их «социальным статусом», инфраструктурой и транспортной системой. Чем выше все эти показатели, тем больше инвестиционный потенциал. Однако эксперты прогнозируют более бурное развитие удаленных от центра районов, а следовательно, и увеличение их инвестиционной привлекательности. В сегменте коммерческой недвижимости намечается тенденция децентрализации объектов, утверждает Вера Лукина. Ключевым ориентиром окажутся спальные районы, которые станут местом основного развития коммерческой застройки. В ряде районов четвертое транспортное кольцо пройдет в местах, где проложена малая кольцевая железная дорога: на юге это район Лужников, на севере – район станций метро «Войковская» и «Ботанический сад». В перспективе инвестиционная привлекательность данных районов для развития коммерческой застройки существенно повысится.

В сегменте жилой недвижимости рост цен синхронизирован с развитием веток метро. Соответственно, в перспективе в зоне инвестиционной привлекательности окажутся районы, расположенные на северо-западе в районе МКАД - в 2007 году там появятся станции «Строгино» и «Мякининская».

Однако стоит помнить, что в скором времени изменится и ситуация в центральных районах, где уже не хватает места для строительства. Теперь, когда принято решение о «выселении» промышленных объектов за территорию Москвы, их площади освободятся для нового строительства как жилья, так и коммерческой недвижимости, замечает Мария Жданова, поэтому эти районы в скором будущем станут привлекательными для инвесторов. Помимо этого, спикеры советуют посмотреть, где будут проходить транспортные развязки будущего четвертого кольца или второй кольцевой линии метро, а также метро-2. Районы, которые будут находиться рядом с этими транспортными системами, повысят свой «социальный статус» – от «края карты» до вполне достойного места жительства и, соответственно, высокого инвестиционного потенциала.

В любом случае инвестору стоит помнить о том, что девелоперский проект – длительный процесс, и на каждом этапе его реализации у него существуют своя цена и свои подводные камни. Задача рынка и его игроков – достигнуть компромисса в отношении данной цены и избежать «рифов».