Алёна ДЫМОВА

Долгое время квартиры-студии считались прерогативой холостяков и золотой молодежи: творческая бесхозяйственность и отсутствие четкого режима великолепно сочетаются со свободной планировкой. Однако российская действительность внесла в концепцию этого традиционно богемного вида жилья свои коррективы.

Первые квартиры-студии большинство из нас увидели в фильмах про заграницу. Люди на голубом экране существовали в пространстве, условно разделенном на функциональные зоны — мебелью, этажерками, ширмами. Такое жилое помещение получило название "студия".

Идея жить и работать в одной огромной комнате принадлежит американцам. Архитектурная группа во главе с Людвигом Мис ван дер Роэ в 20-х годах прошлого столетия предложила инженерно-техническое решение, которое позволило "нанизать" на стержень дома "пластины" этажей, оставив несущие конструкции только по периметру помещений. Жилое пространство, лишенное традиционного деления на комнаты, понравилось богеме и золотой молодежи — их демократичный образ жизни прекрасно сочетался со свободной планировкой жилища.

В России квартиры-студии изначально были востребованы представителями творческих профессий. Еще в советские времена люди искусства совместили кухню, спальню и рабочий кабинет — может быть, не столь изощренно и искусно, как современные дизайнеры, зато получилось большое светлое пространство, которое полностью отвечало их требованиям. При этом сама квартира могла находиться как в жилом, так и в нежилом доме, а иногда и в довольно "экзотических" местах — на крышах или чердаках.

"Прототипами современных студий стали квартиры гостиничного типа, — говорит управляющий партнер компании Evans Ргорегtу Services Анна Левитова. — Ведь смысл студии не в размере — она может быть и 30, и 90 м2. Прежде всего, это квартира, где нет перегородок, которые бы разделяли какие-либо помещения, кроме ванной и туалета. Одна комната здесь является и гостиной, и спальней. А такие квартиры на рынке недвижимости были всегда".

Так или иначе, в конце XX века термин studio в России стал синонимом элитного жилья, проектируемого по индивидуальному заказу. "Это очень молодой вид недвижимости на нашем рынке. Впервые квартиры-студии стали планироваться сознательно в домах бизнес- и элит-класса около 2000 года, — рассказывает Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard — Студии пришли к нам вместе с новыми концепциями аналитиков. И толчком тому послужило обострение конкурентной ситуации на рынке. Причем не увеличение объемов строительства, а расширение и диверсификация предложений".

Нередко квартиры-студии называют еще и флэтами. Как поясняют специалисты, по качественным и целевым характеристикам это схожий продукт. Отличия здесь скорее маркетинговые. Если термин "квартира-студия" пошел от риэлторов и застройщиков, то "флэт" — от дизайнеров. "Рекламируя свою продукцию (отделку квартир), дизайнеры стали пользоваться формулировкой "флэт". Она понравилась рынку, и ее начали повторять, — объясняет Владимир Кудрявцев. — Если сделать запрос в Интернете на квартиру-студию и квартиру-флэт, то в первом случае больше ссылок будет на риэлторские сайты, а во втором — на дизайнерские. Вот и все отличия".

Сегодня под студией мы подразумеваем не только некое помещение без перегородок, но и определенный стиль жизни. По мнению дизайнеров, превратить в студию можно даже скромный дачный домик. Используя архитектурные приемы, площадь нетрудно увеличить визуально, а это главное, что привлекает в свободной планировке, ибо основное преимущество такого жилья — большое открытое пространство, которое функционально превалирует над всем остальным. "Для начала квартира освобождается от лишних коридоров и внутренних стен (не несущих), • - рассказывает Константин Веселов, генеральный директор компании "Строй-Град". — Помещения в будущей студии изолируются друг от друга, но не глухими стенами, а невысокими перегородками, ширмами, световыми барьерами. Например, гостиную и кухню можно разделить перегородкой из матового стекла. Самый простой способ оптического увеличения площади -использование зеркала. Зрительно увеличить жилое пространство можно и с помощью мебели, сделанной на заказ. Если шкафы, диваны и кресла будут иметь чуть меньшие, чем обычно, габариты, квартира произведет впечатление более просторной, чем является на самом деле".

Среди существующих интерьеров студий встречается и так называемый смешанный тип. Это могут быть двухуровневые апартаменты, полностью лишенные перегородок на первом этаже, где находится гостиная, объединенная с кухней, но с отдельными комнатами на втором — полноценными спальней, кабинетом и детской. Впрочем, элементы студии используют и в более скромных квартирах: в трехкомнатных - кухню часто объединяют с гостиной, в однокомнатных — сносят стены между кухней, коридором и залом, оставляя за стенкой лишь спальню.

Однако на стадии продажи в новых домах такие квартиры не позиционируются как студии. Соответствующий вид они приобретают уже после отделки покупателем. Поэтому, если говорить об однокомнатных квартирах в новостройках, то больше всего их проектируется в домах эконом-класса. По данным Аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", их доля здесь составляет в среднем 25%, в Московской области этот показатель иногда достигает 40%. Площадь однокомнатных квартир, как правило, варьируется от 34,5 до 77 м2 (в основном это 38~50 м~). В домах бизнес-класса доля однокомнатных квартир может колебаться от 10 до 30%, а площадь — от 45 до 115 м2 (но чаще всего это 50-65 м2).

В элитных домах однокомнатные квартиры — большая редкость. Причем чем выше качество проекта и престижней район, тем реже они встречаются. Как заметила Анна Левитова, в респектабельных комплексах люди покупают не комнаты, а метры и делают с ними что хотят. Таким образом, площади самых маленьких квартир здесь составляют от 65 до 150 м2. "При этом в домах класса люкс количество однокомнатных квартир может достигать 25%, как, например, в жилом комплексе "Онегин" на Малой Полянке. А вот в классе de luxe однокомнатные квартиры практически не встречаются. В клубных малоквартирных комплексах площади квартир начинаются примерно от 150 м2 -— для однокомнатных это слишком много", — добавляет Алена Якубенко, специалист отдела городской недвижимости Renaissance Realty.

"В элитном секторе однокомнатные квартиры обычно проектируются с учетом возможности объединения их с соседними и создания солидного по площади жилья, — объясняет политику застройщиков Вячеслав Тимербулатов, директор по маркетингу группы компаний "КОНТИ". — Тем самым девелоперы пытаются охватить большую аудиторию потенциальных покупателей, предоставляя им сразу несколько возможностей: приобрести просто однокомнатную квартиру или же совершить покупку с целью расширения жилья".

Если рассматривать объемы строительства однокомнатных квартир в домах бизнес-класса от разных застройщиков, то "КОНТИ" на их долю отводит порядка 5~10% от общего количества квартир. М1КАХ СКОИР — 10-15%, "Сити-ХХ1 век" — 20%, "Новый мир" — 30%, "Капитал Труп" — 20-30%, "Кроет" — 15-30%.

По словам экспертов, квартиры-студии можно найти в домах любого уровня. Другое дело, что площади будут везде разные и они будут соответствовать тому или иному качеству проекта дома. "При этом если однокомнатные квартиры в домах бизнес- и элит-класса представляют собой помещение свободной планировки, то в новостройках эконом-класса это всегда стандартная организация пространства. Устроить перепланировку в подобных квартирах, а также согласовать ее по всем правилам достаточно сложно", — замечает Дмитрий Кузнецов, первый заместитель генерального директора компании "МИАН-агентство недвижимости".

Тем не менее "на рынке уже появились монолитно-каркасные дома с возможностью самостоятельной планировки квартир, которые предлагаются по цене эконом-класса, — говорит Владислав Луцков. заместитель директора, руководитель отдела анализа рынка новостроек Аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". — Мне известны случаи, когда в студии переделывались квартиры площадью 45 м-. Видел интересный вариант студии в доме дореволюционной постройки в центре города. Квартира располагалась на последнем этаже с чердачным помещением. Во время реконструкции старого здания ее хозяин поднял крышу, снес стены, и в результате получилась квартира-студия размером С полноценную четырехкомнатную квартиру, причем с элементами лофта". По словам Анны Левитовой, иногда в маленьких двухкомнатных квартирах сносят все перегородки и делают студию площадью 40-50 м2.

"Среди покупателей жилья эконом-класса существует определенная прослойка — активные молодые люди, которые еще не успели обзавестись семьей, но площадь однокомнатной квартиры их не устраивает. Именно они приобретают 2-3-ком-натные квартиры в домах эконом-класса с целью объединения комнат и организации студийного пространства", — добавляет Владимир Кудрявцев.

Впрочем, объединять несколько квартир в одну свойственно не только обитателям эконом-класса. Покупатели студийного пространства в домах более высокого уровня также иной раз все ограничиваются "однокомнатным объемом" и обустраивают студию в квартире, которая должна была быть двух-, трех- или четырехкомнатной. Среди клиентов Paul's Yard есть такие, кто долгое время искал и с большим трудом купил студию площадью 200 м2 и более. Хотя это все-таки редкость. Как, впрочем, и наличие квартиры-студии в домах эконом-класса, где однокомнатные квартиры покупают, в основном, как первое жилье. Тогда как студию в домах бизнес- и элит-класса часто называют "второй городской квартирой".

Покупатели квартир-студий в большинстве своем делают выбор в пользу такого жилья совсем "не от бедности". Как правило, это люди с доходом выше среднего, которым требуется небольшое функциональное жилище в хорошем доме при минимуме расходов. Среди них есть и современная молодежь, и респектабельные предприниматели. Но поскольку студия — это все-таки квартира для одного, максимум двух человек, обычно ее владельцами являются либо одинокие бизнесмены, основная жизнь которых проходит вне дома и которым требуется квартира только для ночного сна, либо супружеские пары без детей. И нередко с рождением ребенка семья, некогда оборудовавшая студию, начинает обратный процесс — возведение стен.

"Квартиры-студии способны поразить воображение большим пространством, которое можно использовать в соответствии с собственными интерьерными фантазиями, но при этом оно не функционально, — говорит Павел Епихин, начальник отдела маркетинга компании "Квартал". Такое жилье можно назвать подходящим для представителей молодого поколения, не обремененных детьми, для которых необычный дизайн имеет большее значение, нежели комфортное проживание в привычном понимании. Трудно представить в подобной квартире семью, состоящую из нескольких человек. Кроме того, часто студии предпочитают те, кто долгое время жил за границей, и иностранцы".

"Покупатель студии — это человек, которому в силу определенных причин не требуется большая площадь, но весьма важно качество жизни, — отмечает Александр Моторин, заместитель руководителя Департамента недвижимости корпорации М1КАХ ОКОТ1Р. — Например, родители могут приобрести такую квартиру для сына-студента, дети — для родителей-пенсионеров, молодой успешный холостой предприниматель или топ-менеджер — для себя".

"Квартира-студия может быть интересна и в инвестиционных целях — для перепродажи, сдачи в аренду или вложения свободных средств, — добавляют эксперты ИСК "Сити-ХХ1 век". — За период строительства (в среднем два года) цены на жилье могут вырасти вдвое, что соответствует прибыли в 100% годовых".

"Нередко небольшие квартиры в центре покупают владельцы загородных домов, чтобы не ездить туда и обратно каждый день, — высказывает свою версию Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга "Капитал Труп". — Компактные апартаменты могут понадобиться им и на время проведения ремонтных работ в их коттедже. В такой "вспомогательной" квартире, в случае необходимости, проводят переговоры, хранят вещи, вечерний гардероб или ценные бумаги, за которыми неудобно ехать за город, но которые могут понадобиться в течение дня и т.д."

Вся прелесть однокомнатной квартиры в доме бизнес- или элит-класса состоит в том, что покупатель получает достаточную для проживания площадь за относительно небольшие деньги при том же уровне сервиса, услуг, статуса и т.д. Правда, такая квартира ограничена с точки зрения функциональности — здесь трудно разместиться с детьми или устраивать многолюдные вечеринки, но как "рабочее" жилье или вторая квартира — это отличный вариант. Кроме того, как заметил Владимир Кудрявцев, иногда квартиры-студии используются состоятельными людьми в качестве подарка либо для взаиморасчетов между соинвесторами.

Кстати, апартаменты небольшого метража (от 80 до 100 м2) в домах бизнес- и элит-класса пользуются повышенным спросом у предпринимателей и бизнесменов. Такое жилье даже получило на рынке свое определение — "бизнес-квартира". "Деловые люди, которые часто приезжают в город по делам, покупают дополнительное жилье в непосредственной близости от своего офиса для различных ситуаций: когда нужно задержаться на переговорах или, к примеру, рано утром встретить делового партнера в аэропорту. В "бизнес-квартирах" обычно останавливаются особенно важные гости наших клиентов — партнеры по бизнесу, иностранные коллеги", — поясняет Кайдо Каарма, директор отделения "Парк Тауэре" управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость".

Стоит отметить и еще одну тенденцию последнего времени — строительство многофункциональных комплексов, в которых есть как офисные помещения, так и жилые апартаменты. Один из них возводится на Новом Арбате. Однако, по мнению экспертов, квартиры в таком доме вряд ли будут пользоваться большой популярностью. Загазованность, повышенный шумовой фон центральной столичной улицы, правительственные кортежи, которые как минимум два раза в день проезжают мимо, — все это делает его малопривлекательным для постоянного проживания. Вряд ли стоит ожидать здесь и нужного сервиса, который может в полной мере соответствовать понятию "элитное жилье", поскольку это все-таки бизнес-центр. А учитывая то, что по соседству планируется строительство жилого дома (Новый Арбат, владение 27-29), цены на квартиры в котором будут составлять от 4 000 до 10 000 $/м2, наверняка многие потенциальные покупатели посчитают для себя более привлекательным поселиться в доме напротив, нежели над офисами.

"На мой взгляд, более перспективным является одновременное строительство здания бизнес-центра и жилого дома в непосредственной близости друг от друга, — считает Кайдо Каарма. — Кстати, такие проекты уже есть. Один из наиболее удачных примеров — элитный дом на Композиторской улице, строительство которого проходит одновременно с возведением современного бизнес-центра класса "А" на Новом Арбате. Рядом находятся казино, магазины, рестораны, театры, посольства, деловые центры, и в то же время здесь расположен удобный выезд из города по Кутузовскому проспекту в сторону Рублевского шоссе. Застройщики предполагают, что ряд бизнесменов, владельцев и сотрудников крупных компаний, которые арендуют офисы в деловом комплексе, захотят купить "бизнес-квартиры" в соседнем с ним доме".

По общему мнению участников рынка, однокомнатные квартиры всегда считались самым ликвидным товаром. Дефицит обусловлен, прежде всего, объемами сделки: намного больше тех, кто располагает суммой на покупку маленькой квартиры, нежели способных позволить себе более солидное по площади жилье.

"В данном случае проще говорить о спросе, чем о предложении, поскольку вплоть до 2004 года однокомнатных квартир в элитных домах не было вообще, — говорит Владимир Кудрявцев. — При этом спрос на них существует, и немалый. Сегодня предложение маленьких квартир, как и прежде, крайне невелико, так как в концепции новых элитных домов они закладываются нечасто. И если компании идут на подобный риск, то разве что столкнувшись с некоторыми трудностями в планировке этажей". Однокомнатные квартиры в новых домах бизнес- и элит-класса — самый ходовой товар. Именно поэтому маркетологи рекомендуют продавать их не в начале строительства дома, а уже на завершающей стадии и по максимальной цене. Обычно так и происходит. "На рынке существует явный дефицит предложения небольших по площади квартир. Как следствие, они продаются по более высокой цене за квадратный метр, - - подтверждает Алексей Белоусов. -- Малометражные квартиры не просто востребованный, а супервостребованный продукт, который является удобным инструментом для вложения средств, расширения жилья, продажи, дарения и других операций".

Для квартиры-студии имеют значение этажность, ориентация по сторонам света, количество световых фронтов, видовые характеристики и т.д. Эти требования и определяют то, что стоимость такого жилья возрастает от первого этажа к последнему. Разница в цене между двумя этажами может достигать 1 000 $/м2. При прочих равных условиях (вид из окна, этажность и т.п.) цена квадратного метра в однокомнатных квартирах будет выше на 5-10%, чем в двух-, трех- и четырехкомнатных. Несмотря на это, они всегда раскупаются одними из первых. По данным компании Renaissance Realty, в классе premium цены на однокомнатные квартиры в новостройках начинаются от $5 500, в бизнес-классе они варьируются от 2 000 до 5 000 $/м2. К примеру, в жилом комплексе "Созвездие Капи-тал-2" однокомнатная квартира площадью 68 м - была продана по цене 3 500 $/м2. В другом жилом комплексе, "Янтарном городе", самая дорогая "однушка" площадью 61,1 м2 на данный момент предлагается за 2 220 $/м2 (общая стоимость $135 642), двухкомнатная же квартира площадью 77,85 м2 обойдется в $171 270.

При этом в новостройках будущие квартиры-студии продаются без отделки и планировки, что значительно сокращает время экспонирования объекта. А вот при их перепродаже на вторичном рынке время экспонирования может затянуться. "Найти покупателя, у которого бы на 100% совпали вкусы с продавцом, очень сложно. Ведь люди покупают квадратные метры, а не ваш ремонт. Требования к отделке квартир бывают самые разнообразные, и то, что придумал и сделал под себя один человек, может абсолютно не подходить другому. Поэтому очень часто затраты на ремонт не окупаются продажной стоимостью квартиры", — замечает Владислав Луцков.

Владимир Кудрявцев привел в пример квартиру-студию своего друга, который не может продать ее уже полгода по одной причине — двери в санузел сознательно были сделаны стеклянными: "Это позволило зрительно увеличить площадь квартиры. Хозяин вложил в эту дверь не только душу, но и солидную сумму денег. Она сделана из хорошего бронированного стекла, с оригинальным замком и креплением петель, и сама по себе представляет настоящее произведение искусства. Владелец квартиры очень надеется, что кто-то это оценит. Но пока такого ценителя не нашлось. Включить затраты на эту дверь в цену квартиры не удается". И таких примеров на рынке очень много. В частности, далеко не все приветствуют совмещение кухонного и основного пространства. Многие хотят иметь большую комнату, но с отдельной кухней, где будет хозяйничать прислуга (дабы процесс приготовления пищи был не на виду у гостей). Другое дело, если это молодая семья, которой важно, чтобы кухня находилась рядом с кроватью. Впрочем, на спрос тех или иных квартир влияет в первую очередь грамотно продуманная концепция дома. Более того, существует прямая зависимость между концепцией жилого комплекса, предугадывающей аудиторию потенциальных покупателей, и количеством однокомнатных квартир в доме. "Главное для застройщика и инвестора - не привести количество однокомнатных квартир к среднему рыночному показателю, а создать максимально удачную концепцию дома, который будет востребован покупателями", — утверждает Борис Игнатов, генеральный директор агентства "Кутузовский проспект".

На столичном рынке есть примеры, когда в жилом комплексе, состоящем из нескольких домов, один дом полностью отводится под "малолитражные" квартиры - - однокомнатные (30-50 м2) и двухкомнатные (40-60 м2). Так, расположение комплекса "Шуваловский" вблизи МГУ наложило серьезный отпечаток на его концепцию. Скорее всего, покупателями квартир в этом комплексе будут студенты, которым не нужны большие квартиры.

"А представьте себе проект, где все квартиры будут площадью 20—30 м2, и не обязательно в районе МГУ, — говорит Владимир Кудрявцев. — Такой объект распродастся за неделю, даже если он будет бизнес- или элит-класса. Квартиры раскупят те же бизнесмены, которые очень часто приезжают в Москву по делам и которым проще купить квартиру, чем ночевать в гостинице. Это могут быть и студенты, и инвесторы... В последнее время участниками рынка, в том числе и нашей компанией, активно продвигается идея увеличения в элитных комплексах маленьких квартир и студий. Но таких проектов не делают, потому что тому мешают градостроительные, пожарные и СНиП ограничения".

Если у нас студии покупают больше для жилья, то на западе они, как правило, предназначены для аренды. Со слов Анны Левитовой, в Европе однокомнатные квартиры очень востребованы арендаторами и инвесторами. В Лондоне популярным сценарием инвестиции является покупка большой квартиры, последующее разделение ее на несколько студий и сдача таких отдельных апартаментов в аренду. "Покупать малогабаритные квартиры для собственного проживания не актуально для европейцев. В студенческие годы и в начале своей карьеры многие из них снимают квартиры, а собственным домом и более солидным жильем обзаводятся, уже планируя семью", — говорит Анна Левитова.

К тому же маленькие квартиры-студии — в Европе совершенно обычная вещь. "Если в Париже часто можно встретить квартиру-студию в хорошем доме бизнес-класса площадью 18 м2, то в Москве это просто немыслимо", — подтверждает Владимир Кудрявцев. Дело в том, что налоги на недвижимость на Западе в разы выше, чем в России. Именно это и определяет разницу в подходе владения недвижимостью у нас и за границей. Содержать большую студию размером в 100 м2 в центре Парижа может позволить себе только очень обеспеченный человек. За городом — совсем другое дело. "Поэтому для Европы совершенно нормально, когда состоятельный бизнесмен живет в очень маленькой городской квартире, площадь которой ограничивается всего, к примеру, 12 квадратными метрами, — продолжает Владимир Кудрявцев. — При этом кухни как таковой вообще может не быть, в лучшем случае найдется место для плиты. Более того, может оказаться, что в квартире есть только раковина, а полноценный санузел расположен на этаже. И это не будет чем-то из ряда вон выходящим. В Париже таких квартир предостаточно".

"Это у нас довольно пиететное отношение к студиям, флэтам... А за границей маленькая площадь прежде всего подчинена функциональному назначению, — соглашается Борис Игнатов. — Все понимают, что человек живет в маленькой квартире не потому, что он такой бедный, — ему нужно жить и работать в определенном районе, вот поэтому он и выбирает себе такую квартиру. Если подобной необходимости нет, то лучше поселиться за городом, в особняке. На западе студии — это все-таки прерогатива творческой элиты".