Специалисты Департамента коммерческой недвижимости компании EVANS успешно помогают своим Клиентам при аренде/продаже/оценке объектов коммерческой недвижимости, повышении доходности от функционирования БЦ, ТЦ, комплексных и многофункциональных центров, в определении наилучшего и наиболее эффективного использования зданий, сооружений, земельных участков и т.д.

Богатый опыт EVANS с 1991 года как брокера международного уровня усилен экспертизой сотрудников, пришедших из известных банковских, инвестиционных, девелоперских, управляющих и консалтинговых компаний. Мы одинаково внимательно и качественно работаем с организациями и с частными лицами, с профессиональными девелоперами и с непрофильными игроками рынка.

Кому и чем мы можем быть полезны:

Частным лицам и непрофильным игрокам рынка недвижимости

Подбор объектов для покупки/инвестирования

В нашей базе, помимо объектов активно предлагающиеся на рынке недвижимости, содержатся и эксклюзивные объекты, и объекты закрытых продаж. База объектов и экспертные знания наших специалистов позволят подобрать объект для инвестирования согласно потребностям покупателя.

Из практики: покупатель был готов к относительно большой окупаемости проекта, поскольку в первую очередь его интересовала надежность вложенных средств, что должно было быть подкреплено 3 факторами: 1) редкая, уникальная локация, 2) надежный, практически непотопляемый арендатор с долгосрочным договором аренды от 10 лет, 3) диверсифицированная арендная ставка (фиксированная сумма и % от оборота). Арендатором помещения в центре Москвы выступил известный международный игрок рынка общественного питания.

Управление активами

Профессиональное управление активами подразумевает постоянную работу с арендаторами (например, с дебиторской задолженностью), с ценообразованием, с оптимизацией затратной части и т.д., что позволит собственнику объекта сконцентрироваться на своем основном бизнесе.

Из практики: небольшое административное здание на юго-востоке столицы сдавалось нескольким десяткам мелких (10-20 кв.м.) торговых арендаторов, львиная доля которых выплачивала арендные платежи эпизодически, эксплуатационные и коммунальные платежи входили в арендную ставку. После передачи актива в управление произошло укрупнение торговых точек, был найден ключевой сетевой продуктовый арендатор и сетевая аптека, магазин товаров для дома, были оставлены наиболее устойчивые текущие арендаторы. Эксплуатационные платежи были выведены за арендную ставку, т.е. переложены на арендаторов.

Build-to-suit

Имея обширные деловые контакты со всеми профильными и непрофильными игроками рынка недвижимости, постоянно держа руку на пульсе и находясь в эпицентре событий, мы имеем возможность «сложить пазл» - создать объект недвижимости под индивидуальный заказ того или иного клиента.

Из практики: строительство здания под медицинскую клинику, при этом инвестором строительства выступала девелоперская компания, а не сама клиника.

Финансовая, юридическая, техническая экспертиза (Due Dilligence)

Мы поможем выявить перекосы в финансовых данных, снять юридические риски и обнаружить скрытые проблемы состояния объекта недвижимости до выхода на сделку.

Из практики: техническая экспертиза комплекса зданий в ЮВАО показала, что состояние одного из них не позволит покупателю эксплуатировать объект без существенных финансовых вложений в модернизацию.

Экспресс-анализ объекта для покупки/инвестирования

Взгляд со стороны на месторасположение, текущее и будущее конкурентное окружение, транспортную и визуальную доступность, ограничения использования объекта недвижимости покажут реальную картину и перспективы покупаемого объекта.

Из практики: анализ документации земельного участка 90 Га показал, что наличие газопроводов высокого и низкого давления делают непригодными для девелопмента около 35% территории участка.

Финансовый анализ и моделирование

Для понимания инвестиционной привлекательности и финансовой устойчивости объекта недвижимости покупателю стоит рассчитать (либо сделать аудит данных продавца) срок окупаемости объекта, чистую прибыль с учетом дисконтирования, провести анализ движения денежных средств (как минимум, для понимания кассовых разрывов), посмотреть на отчет о прибылях и убытках, провести анализ чувствительности проекта к изменению нескольких ключевых параметров, влияющих на прибыль.

Из практики: продавец показал срок окупаемости Торгового центра в г. Москва 5,6 лет, однако, при подсчете DPP (дисконтированный срок окупаемости) этот показатель увеличился до 12 лет, поскольку продавец не учел большого количества нюансов.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, включая концепцию объекта (best-use анализ)

Как показывает практика, наиболее очевидный вариант использования здания или земельного участка не всегда является наиболее выгодным с финансовой точки зрения. Задача best-use анализа найти этот наиболее выгодный вариант.

Из практики: собственник дилерского центра собирался продать его под строительство жилья. Анализ показал, что экономически выгоднее перепрофилировать объект в районный торговый комплекс и впоследствии продать как готовый бизнес.

Реконцепция/редевелопмент

Если объект недвижимости себя изжил, перестает генерировать ожидаемый поток выручки, уступает более современным конкурентам, значит, собственнику необходимо задуматься о реконцепции или редевелопменте своего объекта.

Из практики: АТС, купленную на торгах по банкротству, перепрофилировали в медицинский центр.

Девелоперам, инвесторам

Best-use анализ

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, включая концепцию объекта. Обычно состоит из блоков: анализ Объекта, анализ рынка, анализ конкуренции, варианты использования, концепция, финансовый анализ и прогнозы, выводы.

Из практики: анализ небольшого объекта недвижимости (здание и земельный участок) показал, что стоимость и ликвидность самого объекта невысокая. Но они существенно увеличиваются, если рассматривать объект в составе комплексного развития территории, частью которой он является.

Брокеридж

Передавая брокеридж/прдажу своего объекта нам, собственник снижает свои расходы на рекламу объекта, поиск и сопровождение клиента, сокращает время простоя помещения.

Из практики: в ТЦ Тюмени собственник больше года не мог сдать в аренду помещение в цокольном этаже. В результате профессиональных действий помещение было сдано в течение 2-х месяцев по ставке на 25% выше ожидаемой и с условиями, лучше ожидаемых собственником (долгосрочный договор с ежегодной индексацией).

Due Dillange как финансовая, юридическая и техническая экспертиза

Проведение Due Dillange в профессиональной среде является практически обязательным пунктом при транзакциях с недвижимостью. Экспертиза EVANS и наших партнеров – лучшая гарантия успешной покупки.

Из практики: технический аудит перед покупкой здания в центре Москвы выявил, что в дальнейшем объект невозможно будет сдать в аренду под предполагаемое назначение из-за отсутствия необходимых коммуникаций в минусовых этажах. Экономический подсчет обустройства коммуникаций показал неэффективность данной покупки для инвестора.

Build-to-suit

Начавшееся в складах, это направление девелопмента завоевывает позиции и в других сферах недвижимости. Мы подключаем к проекту все заинтересованные стороны – владельцев земли/объекта, застройщика, потенциального арендатора/оператора и др., и реализуем проект с минимизацией рисков и финансовых вложений для каждой из сторон.

Из практики: сеть медицинских центров не могла найти подходящего здания согласно всем требованиям, необходимым для размещения клиники. В то же время в нужной локации на продажу был выставлен участок земли, найти застройщика стало «делом техники».

Представление интересов арендаторов и собственников зданий и помещений

Обладая богатым брокерским и маркетинговым опытом, мы определим обоснованную ставку аренды, подскажем нюансы договоров, которые позволят той или иной стороне максимально обезопасить себя, поможем пересмотреть текущие условия договоров аренды.

Здесь приведен далеко не исчерпывающий перечень наших услуг в сфере коммерческой недвижимости. За дополнительной информацией обращайтесь по тел. +7 (495) 234 88 44 или эл. почте infoDKN@evans.ru.